商品房销售中定金转让行为的法律适用

商品房销售过程中关于定金转让行为的本质及其合法性,在目前的商品房市场中已成为不可回避的问题。从定金的概念和本质来看,商品房交易中定金转让具有独特的本质与目的,定金与摇号号码之间具有重要区别。因此,应当深刻把握定金转让行为的法律性质及其在法律上适用的注意事项。     

商品房销售中定金转让行为的法律适用

商品房销售过程中关于定金转让行为的本质及其合法性在目前的商品房市场中已成为不可回避的问题,文章就以上观点从其成因、相关概念的比较以及法律适用上存在的问题进行了探讨,从定金的概念和本质入手,分析了在商品房交易中定金转让的本质与目的,通过比较定金与摇号号码之间的区别,阐述了定金转让行为的法律性质及其在法律上适用的注意事项.     

房地产交易中存在的法律问题及风险防范

房地产交易过程存在房屋买卖合同、商品房预售合同、房屋所有权转移、定金与订金的区分、开发商承诺等法律风险。了解交易法律规范、规避交易风险,对于保障购房者的合法权益、规范房地产交易市场具有重要法律和社会意义。     

论定金制度

定金制度是一项古老的制度,早在罗马法上就有定金的规定。在经济急速发展的今天,各国对定金制度都进行了深入的探讨和研究,也制定了相对完善精致的法律法规,但是我国因为种种原因,至今对定金制度的立法还是不够细致,实际中涉及的很多问题都没有相关的法律依据。笔者将从定金的概念、历史渊源,以及为什么会产生定金制度,其中重点论述定金的性质和一些对＂定金＂特殊的约定。     

预售商品房买受人的期待权

随着我国房地产市场的迅速发展,商品房预售活动与日俱增,同时也带来了一系列的法律问题。由于预售商品房买受人往往处于社会弱者的地位,现实生活中也经常是受害者,如何保护他们的利益成为了一个问题,买受人购买尚未建成的房屋,其法律地位如何,我国法律并没有明确规定,因此缺乏保护买受人利益的法律基础。本文就试图论证这一问题,以找出一个解决问题的方案,笔者认为通过引进期待权制度,可以回答预售商品房买受人的法律地位,同时也可以很好地保护预售商品房买受人的利益。     

合同履行之质量检验期间届满的法律后果

《合同法》第157条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的,应当及时检验。”检验,是买受人对出卖人所交付的买卖合同标的物是否符合合同约定的数量、质量、包装等内容的验证行为。在买卖合同的履行过程中,在出卖人交付标的物后,接着的一个重要问题就是买受人对标的物的检验。     

关于合同中定金制度的法律思考

定金是合同行为中的一项重要的担保方式。我国有关法律对此作了明确规定，但尚欠不足，必须从定金罚则的法律适用、定金适用的范围与数额等方面进一步完善现行《合同法》中的定金制度。     

无权处分情形下合同效力问题研究——对最高院审理买卖合同纠纷案件适用法律司法解释第3条的解读

合同法司法解释三（买卖合同司法解释）第三条规定了无权处分情况之下处分合同有效,至此,善意取得制度以合同有效为构成要件的阻碍已经消除.善意取得制度的本质在于“善意”,是法律对实务中这种特殊现象的一种总结和对交易安全的特殊保护,与合同的效力并无逻辑关联;此外,判断合同的效力不应区分买受人的善意与恶意,因为买受人在签订合同之时仅仅只能对出卖人是否愿意与之签订合同的负担行为有认识,对出卖人是否有转移所有权的意思的处分行为永远是“善意的”;在出卖人“善意”出卖他人之物的场合,可以依是否构成重大误解来进行解决.     

担保法中几个容易混淆问题的比较

为规范市场经济秩序，保障债权实现和交易安全，我国相继出台了《担保法》及其司法解释，它对发展社会主义市场经济起到积极作用。在各地审判实践与理论研究中出现一些容易混淆的问题，本文试从比较的角度，阐述保证、定金、抵押、质押担保方式，为《担保法》及其司法解释更好地指导实践作些尝试。     

违约定金责任的司法适用研究

作为违约责任的一种,违约定金责任是一种严格责任,它的生效要件包括事先约定、实际交付以及根本违约。除了违约定金责任外,违约金责任以及损害赔偿责任也是实践中常用的违约责任。这三种责任在实务中都占有重要的地位。若某一案件只涉及违约定金责任与违约金责任,则这两种责任只能择一适用。若某一案件涉及损害赔偿问题,则应根据损失与违约金责任、违约定金责任的大小关系,做出适用其中某一种或某几种责任的司法判决。     

试论司法实践中善意取得制度的适用

善意取得制度最早源于日耳曼法,它的出现是为了适应了商品经济的快速发展对保护交易安全的客观需要,善意取得制度的确立是人类私权历史上“动的权利”首次对“静的权利”获得的胜利,最大程度的保护了交易过程中买受人的权利,本文通过对善意取得制度的构成要件的研究,探讨在司法实务中适用善意取得制度和不能适用善意取得制度的几种情形。     

商品房预售法律规制的经济法视角

市场机制对社会资源配置的调节方式和调节过程存在着自身无法克服的局限性，阻碍整体利益的实现，影响经济生活的正常秩序。正是由于“市场失灵”，国家不得不进行干预解决这些问题。同时在商品房预售中买受人处于明显的弱势，出卖人也往往利用优势地位损害买受人的利益。本文力求以经济法学的其本法律价值为指导，以利益分析为线索，通过国家宏观调控实现利益的平衡，以及通过惩罚性赔偿对处于弱势地位的买受人的合法权益进行保护实现法律的公平之义。     

论“买卖不破租赁”原则的适用

为了维护社会经济秩序和保护承租人的利益,承租权突破了债权的相对性,租赁物在租赁期间发生所有权变动时,不影响租赁合同的效力,买受人受其约束.该规定有着严格的适用条件,买卖等行为须发生在没有瑕疵的租赁行为有效期内.当承租权与其他权利竞合时,以权利发生的先后确定是否适用“买卖不破租赁”原则.该原则在实践中出现了被滥用的问题,为减少纠纷,保护交易安全,建议立法上应建立“登记对抗主义”的租赁公示制度.     

房地产开发企业资产负债率研究——基于文献检索及统计数据的生成

文献检索的研究结论及政府统计资料提供的数据均表明房地产开发企业的资产负债率处于一个高风险的位置。"定金及预收款"在当年的财务报表中表现为负债,但在下一个会计年度中则表现为营业收入。结果表明:房地产开发企业的负债风险只是部分地体现在账面上。     

金融衍生产品定价理论与商品房预售定价问题

预售是房地产市场一种常见的营销方式，但目前商品房预售定价的理论研究相对滞后，开发商在进行商品房预售时，通常只能采用市场预测等经验方法，定价效果并不理想，容易产生预售价格与市场实际情况差别较大，也容易引发违约行为，对房地产市场的健康发展带来负面影响。本文将商品房预售与远期交易、实物期权等衍生市场相联系，通过应用衍生资产定价理论，摸索和探讨测定商品房预售价格区间与定金水平的新方法。     

从《名公书判清明集》看南宋田宅交易的原则

《名公书判清明集》作为南宋后期的一部诉讼判词和公文汇编,其内容真实地呈现出当时社会上的田宅交易纠纷及其判决情况。通过判词可以看出,南宋田宅交易不仅有防止家族墓田外流的"先问亲邻"原则,还有保障业主及家族权益的"交易自愿"原则,以及减少法律纠纷和增加政府收入的"标准契约"原则,这些交易原则无不体现出当时政府注重维护正常的交易秩序、保护交易双方的合法权益,同时渗透着情与法相平衡的立法精神。     

商品房预售的融资分析

根据商品房预售中所涉及的定金及预收款的概念界定及其在财务报表中所具有的特殊性质,通过政府统计资料中的相关数据,对商品房预售所收取的定金及预收款在房地产开发企业中的融资进行了分析,得出了商品房预售的融资功能,对于消费者及社会而言,有失公平正义原则的结论.     

刍议无效保证

刍议无效保证崔进文所谓无效保证，是指保证合同不是当事人依法订立的，因而不能在法律上生效的保证。《担保法》第二条规定，担保的方式有保证、抵押、质押、留置和定金。其中留置和定金是主合同当事人之间自己设立的担保，不涉及第三方；而保证是第三人和债权人约定，当...     

军民深度融合中民企“参军”的路径优化——基于交易费用经济学视阈

运用交易费用理论优化民企在军民深度融合中的路径。研究提议:构建"四位一体化"的军民融合信用评估体系、搭建标准化的军民"对话"机制、完善准入和退出市场机制,探索"军民一家亲"的关系契约模式,以期降低交易费用,提高交易效率,为"民参军"寻找新制度经济学下的理论建议,同时拓宽新制度经济学的研究范围。     

关于构建中国式辩诉交易制度的探讨——从“国内辩诉交易第一案”谈起

辩诉交易是起源于美国的一项司法制度,产生后以其高效、经济等优点被西方各国广泛采用。随着我国"辩诉交易第一案"的出现,是否应当引进辩诉交易制度引发了学术界和司法界激烈的争论。本文从辩诉交易制度在我国实施的可行性和必要性出发,提出了关于建立中国式辩诉交易制度的构想。