北京市公共服务设施可达性及其对住房价格的影响

为研究北京市公共服务设施的空间分布规律及公平程度, 基于高斯两步移动搜索法测算北京市五环内各街道教育、医疗、商业、交通和文化休闲5个维度公共服务设施的可达性, 加权得到综合可达性指数。基于特征价格模型, 分析公共服务设施可达性对住房价格的影响。结果表明, 北京市五环内公共服务设施可达性的空间差异较大, 资源高度集中在部分区域; 医疗和教育可达性中心城区明显高于其他地区, 商业可达性东部明显高于西部, 交通和文化休闲资源较为分散, 没有明显的可达性高值聚集区域; 对于住房价格, 医疗和交通可达性有显著的正面影响, 商业可达性有显著的负面影响, 教育和文化休闲可达性的影响不显著, 综合可达性的影响显著为正。研究结果可为公共服务设施的合理布局提供帮助, 为城市规划提供参考依据。     

PLS path model building: A multivariate approach to land price studies-A case study in Beijing

Previous studies have revealed that statistical methods can be used to analyze land-leasing parcel data. However, the conventional statistical methods used in land analysis have some limitations, especially in cases of limited observational data. In this paper, with the help of geographic information system (GIS) techniques, a partial least squares (PLS) path model is applied to study the relationship between residential land prices and various determinants through a case study of Beijing in China. From a preliminary analysis, four latent variables are selected: accessibility of the workplace center, livability, traffic, and environment facilities. The results show that the observation variables have a strong explanatory power for their corresponding latent variables, and the four latent variables have varying impacts on residential land prices. Of the latent variables, accessibility to the workplace center has the strongest impact on the residential land price.     

北京地铁八通线对沿线住宅价值影响分析

在定性分析北京地铁八通线对沿线住宅价值影响的基础上,以八通线沿线2003年开盘的40个住宅楼盘作为样本,采用特征价格法,以楼盘均价为因变量,以楼盘到最近地铁车站距离、楼盘到CBD距离、楼盘类型、装修程度和是否现房等属性作为自变量,选用半对数模型,进行了回归分析计算.计算结果表明,北京地铁八通线对沿线2 km范围内住宅平均每建筑平方米增值179.3元,增值百分比为4.43%,40个样本楼盘的总增值约为15.52亿元,增值计算结果与经验估算值基本相符.通过与地铁13号线沿线住宅增值定量计算结果及影响特征的比较,明确了地铁八通线对沿线住宅价值影响的规律和趋势.     

城市轨道交通可达性提高和住宅价格增值关系

从分析影响因素出发,将城市轨道交通对住宅价格的影响分解为交通效益和集聚效益,并建立可达性提高计算模型进行量化.以上海市轨道交通11号线的16个车站为例对可达性提高计算值和住宅价格增值之间的关系进行分析.实例研究结果初步表明,城市轨道交通对住宅价格的影响约为城市轨道交通对住宅年可达性提高的5倍,并且在城市轨道交通开通前后就已经释放;各个车站因自身的区位及在城市轨道交通网络中的位置不同,对其影响范围内房价的影响程度不同,影响幅度分布在2%~18%之间,并呈现郊区大、市中心小的趋势.该方法可以为规划阶段的城市轨道交通线路开发利益还原及车站周边土地开发建设提供参考.     

基于主成分分析的住宅项目特征定价模型

讨论了房地产特征价格模型在确定新建住宅项目单位销售均价中的应用,针对应用中出现的样本少、部分特征因素间存在相关性的问题,将主成分分析运用于房地产特征价格模型,建立了基于特征因素主成分分析的住宅项目特征定价模型．通过案例,分析了特征隐含价格的经济意义与作用,利用所建模型较准确地确定新建住宅项目的单位销售均价。     

基于个人投资视角反观房地产市场的宏观调控

对我国房地产市场进行实证分析,发现该市场具有分形特征以及房价与租金存在线性关系.在此前提下,应用实物期权理论对投资收益进行预估,建立个人房地产投资租转售决策分析模型.运用停时与数值模拟等方法求解,得到投资者执行租转售决策时的房价可行区间.继而定性分析房地产市场基本要素对房价可行区间产生的影响,得出了相关结论.最后利用模型结论对北京二手住宅房地产市场进行阶段性研究,反向剖析近年来政府对房地产市场所做的系列宏观调控政策.     

基于ESDA和Hedonic模型的城市住宅地价空间分异研究——以石家庄市为例

探究城市住宅地价空间分布差异及其影响因素,对加强城市地价宏观调控、促进城市土地利用的合理发展和科学化管理具有重要意义.运用探索性空间数据分析(ESDA)技术和特征价格(Hedonic)模型,以石家庄市2010—2014年出让住宅地价为研究对象,通过模拟地价的空间布局,分析了住宅地价的空间结构特征,并探讨了导致地价分异的原因.结果表明:石家庄住宅地价趋势线呈倒"U"型即由中心向四周圈层式递减;住宅地价分布存在区域差异,且具有一定的空间连续性和变异性;影响住宅地价的特征变量中距CBD距离、距北站距离、生活配套设施和公交站个数等9个变量对住宅地价影响较大,其中距CBD距离占比重最大,达17.33%;相比区位特征和个别特征来说,邻里特征对住宅地价影响最大.     

房地产交易价格微观驱动力分析——以北京市为例

采用特征价格法,分析了北京市2003—2006年包括楼盘所在区域的土地交易价格、容积率、公交线路数及楼盘距商业中心、火车站、医院和学校等的距离10项参数指标,以及3项非参数指标对房地产交易价格的影响。利用相关分析和t检验筛选出主要影响因素,并通过因子分析和多元统计分析识别出各主要影响因素对于房地产交易价格的影响程度。研究结果表明,北京市房地产交易价格主要受土地交易价格、到市中心距离、容积率、轨道交通和文体配套设施5种因素的影响。其中,土地交易价格对楼盘交易价格具有十分明显的提升作用,而容积率则是导致交易价格下降的最主要因素。     

基于价格信息传递的住宅市场空间效率

为分析在空间维度上的价格信息影响,进行了住宅市场效率研究。利用向量自回归模型和北京等7个城市2003年6月至2007年7月的住宅价格数据,检验城市间的住宅价格的信息传递性和住宅市场空间效率。研究表明:中国相邻城市间的住宅市场空间效率较高,而不相邻城市间的住宅市场表现出空间非有效性,即不相邻城市间的住宅价格具有可预测性。投资者可以通过分析其他城市住宅价格变化的历史信息预测某一城市当前的住宅价格。住宅市场存在无风险套利机会。     

基于浮动单元的职住平衡尺度分析方法

以职住比作为测度指标,基于地理信息系统(GIS)软件生成的浮动单元进行空间范围-平衡度分析,进而通过累积统计指标变化曲线和数值分布的可视化,得到超大城市的就业中心、居住区和一般建设区的职住平衡空间尺度.采用上海岗位、人口、路网等基础数据,以80%、85%、95%等不同收敛值的路网距离阈值筛选结果,研究表明,就业中心的职住平衡空间尺度最大,按85%的收敛值,其浦西部分为15～25 km,浦东部分为20～28 km;就业次中心为4～10 km.其他区域的平衡尺度由就业中心决定,随着与中心的距离增大而扩大、由3 km向外扩展到8～17 km,邻近就业次中心的区域平衡尺度因叠加效应而缩小.该方法亦能用于职住空间结构和就业、居住可达性等分析,通过与岗位、居民通勤距离进行对比,有助于解释职住空间错位与长距离通勤交通现象的关联和内在原因.     

基于非参数方法的土地价格空间分布拟合与分析

为了检验非参数估计方法在地价空间分布研究中的应用,该文基于北京市1993—2004年的土地出让数据,检验非参数估计法在地价估计与预测方面的有效性;同时,从地价的空间分布中分析和描述北京市城市空间结构的特征。结果表明:研究阶段,北京市仍呈现明显的单中心城市结构;非参数估计方法是一种估计和预测地价空间分布的有效方法,可以更形象地描述城市空间结构的特征,并进行城市主次中心的准确识别;基于非参数估计方法的地价空间分布可用于城市土地资产总价值的估算。     

基于UrbanSim的城市居住与就业空间互动模拟——-以宜昌市为例

以宜昌市为例, 从居住空间和就业空间的互动关系入手, 采用基于微观模拟的大尺度城市模型UrbanSim, 模拟城市未来的空间动态。结果表明, 2010?2015年, 宜昌市的人口和就业共同向沿江重点城镇化区域集聚。通过家庭区位选择模型和就业区位选择模型的标定, 以共享影响因素的形式, 突破了UrbanSim在家庭区位选择模型和就业区位选择模型上分离执行的局限, 从微观个体层面实现了居住空间与就业空间的互动机制。     

城市公园区位分配公平性评价研究——以上海市外环线以内区域为例

城市公园作为城市公共资源的重要组成,其公平享用应是城市规划和建设的重要内容.本文从空间区位和空间关系的视角提出了包含可达性、服务覆盖率、服务重叠率、和人均享有实际可达公园面积的多指标综合评价模型,并基于GIS-RS技术建立和实施了公平性评价模型的算法流程.对上海外环线以内公园区位分配公平性的实证研究表明:模型估计的公园实际服务范围可以为解决空间分布的供需矛盾提供决策信息;公园服务覆盖率及服务重叠率指标可以为新建城市公园的合理布局提供有科学依据的政策性思考;模型从居民享有公平性角度计算了人均享有可达公园面积,能较好地体现出以人为本的规划思想;模型实现方法简单,易于推广.     

武汉市道路网空间结构与住宅地价的协同性分析

采用空间句法,从道路可达性与空间结构认知程度相结合的角度探索武汉市道路网空间结构与住宅地价的协同关系.研究表明:武汉市已经形成了以环线为主、中心辐射为特征的道路交通网络,在政府政策、城市规划与基础交通网络建设的引导下,武汉市居住空间正逐步形成团簇状居住模式;可达性较好的区域往往具有较强的空间认知程度,这种建立在道路可达性基础上的空间认知会产生倍增地价的效果,道路空间结构与住宅地价拟合度为0.736.     

北京市轨道交通票制票价改革研究

为了发挥轨道交通票价的杠杆作用,进一步完善地面公交与轨道交通衔接,优化交通结构,增加客票收入,本文通过分析国内外大都市票制体系、票价优惠策略及北京市轨道交通发展状况,提出北京市轨道交通票价改革方案。在重点分析客流量、运营成本和城市人均收入水平的基础上,确定单一票价水平为4元;实施高低峰分时定价策略,通过分析三峰时间分布及高峰客流构成,用Logit模型计算出高低峰票价分别为6元、2元;提出制定月票的策略,以及其他一系列辅助票制来保障上班族、老人等的权益。该研究为实现北京市轨道交通可持续发展提供了理论基础。     

许昌市人居环境满意度评价

以住房条件、环境安全、景观规划、公共服务、社区文化环境5个指标为一级评价准则,房型设计、空气质量、建筑密度、商业网点、邻里和谐等42个因子为二级单项指标,构建了许昌市人居环境评价指标体系,采用调查统计法对许昌市的魏都区和东城区的人居环境满意度进行综合评价.结果表明,住房条件、公共服务、环境安全3个一级准则的重要程度较高,而社区文化环境、景观规划的重要程度较低;在42个二级单项指标中,城市供暖的满意度最低;就许昌市人居环境的综合评价而言,东城区的人居环境满意度比魏都区高10分,但社区文化环境有待进一步改善.     

地铁通勤条件和站点距离对房租价格的影响——以北京地铁5号线为例

为了研究城市轨道交通对房租价格的影响,对北京地铁5号线沿线房租价格进行了通勤条件的纵向对比和站点距离的横向对比分析,发现越靠近市中心的地铁沿线房租增加的幅度越大,增长的速度越快,在距离市中心10 km以内出现突跃式增长;随住房与站点之间距离的减小,地铁站点周边住房租金增加,在距离地铁站点500 m范围以内,住房平均租金最高,增长速度最快.对于投资房产用于租赁的投资者而言,选择地铁沿线距离市中心10 km以内的房产和沿线周边距离地铁站点500 m以内的房产,可为投资者带来更多的房租增值回报.     

带跳及反馈的随机波动证券定价模型

目前金融界尚未有一个公认的能够准确解释真实股价行为的证券定价模型．文中在传统随机波动价格模型的基础上,考虑其所忽略的“现实金融市场中,大事件发生比较频繁”这一事实,同时引入证券投资者与证券价格之间的交互作用,提出了一种新的证券定价模型——带跳及反馈的随机波动模型．理论分析、数值仿真和实际应用结果都表明,与传统证券定价模型相比,新模型可更好地模拟现实的证券价格行为,具有蓣测精度高、速度快等优点．     

遗传算法和蚁群算法融合的公交线网优化算法

我国大中型城市职住空间的错位带来城市交通的巨大压力,面对城市功能空间和公交站点客流分布的不断发展变化,以提高城市公共交通网络便捷程度和公交出行的时间效率为目标,融合遗传算法和蚁群算法建立公交线网优化模型,设计优化公交路径选择算法,为解决公交线网不断优化调整问题提供方法借鉴。     

基于Copula GARCH MMBP的Monte Carlo期权定价方法

本文将与两种指数相关的股权挂钩票据的定价问题转化为期权定价问题,提出了一种基于Copula模型的Monte Carlo期权定价方法.针对两组对数收益率序列的相关性结构,本文运用Copula GARCH 模型进行了拟合,并采用修正的极大似然估计方法对模型的参数进行了估计.作为应用,本文对汇丰银行发行的一种股权挂钩票据进行了定价和利润分析.