转型期中国土地出让收入规模和价格的研究——基于财政分权和经济目标的视角

针对当前突出的"土地财政"问题,本文利用1998-2012年地区面板数据,研究了转型期我国土地出让的规模和价格是否由财政分权和经济目标考核的共同影响。通过实证分析发现,在财政分权下,地方政府通过出让更多的土地来获得收支平衡,导致出让规模和价格快速升高;在经济目标考核下,地方政府会采取工业和商业混合发展手段,工业上采取的协议方式出让土地价格与商业上采取的"招拍挂"**方式出让土地价格差距逐渐扩大。在财政依赖度强和经济发展水平高的地区这一现象更为严重。此外,房价和地区市场开放度也是影响土地出让的重要因素。文章最后指出中央应该对目前的土地利用情况动态监管,合理科学调控土地利用,主动引导地方政府土地财政模式转变。     

“稳地价”调控、地方政府土地供应与土地成交量价表现

近年来,以“稳地价”为前提的长效机制建设成为我国城乡建设工作的重要目标之一,地方政府作为重要的责任主体,面临着保障地价稳定和房地产市场健康发展的政治压力。该文基于2007—2017年的地级市-年度面板数据,突破性地将土地流拍数据纳入土地供给研究中,检验“稳地价”调控对地方政府计划供应的土地数量,以及土地成交率、溢价率以及成交价格的影响。研究发现,在供给端,“稳地价”调控压力使地方政府显著提高了计划供应的居住用地规模,特别是在“稳地价”调控效果对地方官员晋升影响更大的城市。但在需求端,“稳地价”调控没有降低用地企业对居住用地的价格预期,因此并未显著降低居住用地成交率、溢价率和成交价格。最终,“稳地价”调控下的土地供应增加只提高了居住用地成交数量和地方政府实现的土地出让金收入,尚未能有效降低土地成交价格。     

土地财政依赖和土地供给结构对城镇保障性住房供应的影响——基于地级及以上城市的面板数据

该文基于2009年－2017年290个地级及以上城市的面板数据,分析以土地为中心发展模式下中国城市保障性住房土地供应的空间格局特征及其影响因素.实证结果显示：中国地级及以上城市保障性住房土地供应的空间分异特征异于其他社会经济空间格局.土地财政依赖和工业偏向的土地供给结构对地方政府保障性住房的土地供应有负面影响,但土地供给结构对保障住房供应的影响有一定的区域异质性,即在中西部内陆地区,工业偏向的土地供给结构对保障性住房用地供给的抑制作用会更显著.该研究结论为如何有效推动保障性住房供给和差异化的保障性住房政策的制定和实施具有重要政策涵义.     

地方政府政治均衡与农村公共物品供给关系研究

现实中政府出于自身利益和效用考虑实现的政治均衡往往会偏离经济社会的帕累托最优状态,从而导致资源配置失当和低效,以及总体社会福利的损失。以地方政府执政能力函数为基础,研究了地方政府政治均衡和农村公共物品的供给规模与结构。结论表明消费者和纳税人的政治价格和边际收益以及边际成本曲线共同决定了公共物品的均衡产出,政治价格相等是均衡产出实现最优的充分条件;消费者的政治影响力上升或纳税人的政治影响力下降都将使政府扩大供给规模。由于地方政府的政治均衡往往偏离社会的最优状态,采取农村社区村民自治、市场参与和民间组织的介入等手段,不失为目前增进资源配置效率的可行举措。     

土地供应视角下城市新区城镇化研究——以白银西区为例

基于土地供应视角,通过地价解读政府和市场如何推动城市化,描述一种以"城市基础设施投资——土地出让得到回报"的正反馈关系为核心的中国式城市新区建设模式,并基于2009-2018年白银西区面板数据进行理论和实证分析,为其存在性做支撑证明。研究表明,一方面,新城区基础设施投资能在短期内显著地资本化到土地价格中;另一方面,市场投资城市得到回报,推动城市化进程。不同空间分布和时序的划拨和出让对地价的影响不同,地方政府可以通过主动调节土地出让规模调控新城区城镇化进程,特别地,城市不是基于土地利益最大化进行供应,更多是根据实际情况实现新区精明增长,以最大化推动城市土地建设。这一理论推断也得到了实证结果的支持。     

农地城市流转与土地一级市场均衡

通过农地城市流转与土地一级市场形态的关系分析,按四种情形揭示农地城市流转对我国土地一级市场土地供给、土地市场价格影响的动态特性。情形一是假设无农地城市流转,这时土地一级市场的供求变化由土地需求决定;情形二是有合法而无非法的农地城市流转,此时土地的供给专为一折拐的曲线,市场的供需均衡使土地上升幅度比情形一小;情形三是假定有非法而无合法的农地城市流转,这时土地一级市场与情形二类似,但均衡价格较高;情形     

贵州城镇地价影响机制分析

通过对贵州城镇土地市场特征和地价影响机制的分析,指出贵州城镇土地出让价格受非经济因素的影响,不能体现土地的真实收益水平。城镇土地总供给量,城镇区位条件,用地限制,人口总量,经济发展水平是影响城镇地价的主要因素。盘活存量,严格控制增量,提高土地利用率和产出水平,减少行政干预,促进城镇土地市场健康发展。     

存量发展阶段城市更新模式对商品住宅价格的影响—— 基于深圳样本的实证研究

聚焦城市的商品住房市场, 通过对竞标地租模型的推演, 尝试解释城市更新模式对商品住宅价格的影响机制。以深圳为研究对象, 利用多元回归分析, 实证住宅价格的影响要素与变化规律。结果表明: 1) 不同的土地开发模式会造成商品住宅的价格差异; 2) 相对于土地出让模式, 城市更新会降低商品住宅价格, 抑制住宅因区位变化对价格产生的影响; 3) 随着存量发展的不断深入, 城市更新模式将会重构城市商品住宅价格的空间分异。     

影响兰州市房地产价格的供给因素分析

通过对影响兰州市房地产价格的供给因素定性分析,确定了房地产价格的供给影响因素,并分析了各因素如何对房价变动起作用。作为供给因素的房地产开发投资额、竣工房屋面积、竣工房屋价值等指标大幅增加,但由于供给结构不合理,有效供给不足,导致价格不断上升。针对存在的问题,须积极调整市场中的商品房供给结构,并调整保障性住房建设,充实市场供给,以稳定房价。     

高房价“背后”的反思

消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的"三驾马车",但我国经济增长过于依赖固定资产投资和出口,残缺了最重要的一驾马车———消费。当银行在高房价的巨大泡沫中迷失,就等同于中国的高房价绑架了中国金融,绑架了中国经济。高房价带动地价上涨,高地价加剧地方政府拍卖土地的冲动,导致大量耕地被违法占用,耕地面积的减少必然推动粮价的上涨。这就是中国粮价上涨的真相,高房价是一个极其重要的推手。保障性住房制度的建立是政府一项重大的改善民生工程,强调了政府在改善住房上应尽的责任,建立更加完善可行的地方政府的问责机制是今后的政策制定方向。要打破"高房价"要从改革土地出让制度这个根本问题着手,应当改变单纯的"价高者得"的局面,抑制居住用地出让价格非理性上涨。     

基于标尺竞争的地方政府土地出让行为互动

在中国特殊的土地出让和官员政绩评价背景下,政府间标尺竞争使得同级政府在土地供给上产生相互影响,即所谓的土地出让行为互动。该文利用理论分析和实证检验,通过引入要素流动条件,理论推导出向上和向下的标尺竞争会导致产业用地出让比例受到相关政府决策的影响,再利用空间计量模型对177个地级及以上城市的经营性土地出让数据进行实证检验。结果表明:向上的标尺竞争会导致地方政府在出让居住和工业用地时关注与其经济排名接近的政府决策,回归结果均在0.1%水平上显著;向下的标尺竞争,因其作用渠道为招商引资,故工业用地出让比重仍呈现明显的空间相关性,而居住用地的政府间行为互动不再显著。     

土地税制改革-破解土地财政的根本出路

随着社会经济的不断发展,城乡土地市场的二元化已不适应城乡一体化的经济发展环境,建立城乡一体化的土地市场已迫在眉睫。一体化土地市场的建立意味着地方政府将会失去”第二财政”．此举势必会引起地方政府的极力反对,如何顺利推进一体化土地市场的建立,统筹城乡发展．平衡地方政府财政收入,是本文所要解决的重要问题。重新建立新的土地税制体系,开辟新的财源,弥补地方政府土地出让金的缺口．是实现地方政府财政收入均衡的出路之一．     

土地供应计划对地方政府土地供应决策的影响:基于前景理论的分析

土地作为经济发展的基本生产要素,其有效供应对经济和社会发展具有重要影响。在中国,国有土地实行计划供应,土地供应计划对地方政府土地供应决策的影响会显著影响土地供应效率。该文在前景理论框架下,基于全国各省及直辖市以及地级市住房用地供应计划及执行情况的面板数据,采用面板模型和门槛面板模型,分析发现2010—2013年间地方政府在住房用地供应计划下的住房用地供应行为符合前景理论预测:对供应计划目标存在参照依赖,但同时存在敏感度递减。超额设定的供应计划可以提高地方政府的住房用地供应量;但计划目标设定过高时,计划效力减弱,计划未完成率提升。     

推广能源作物与生质柴油之政策效果与整合分析

再生能源为当前各国致力发展之替代能源,旨在建立模型描述能源作物与生质柴油之供给者与需求者行为,观察政策对要素及产量供需之影响,可发现提高种植能源作物之单位面积补贴,会将使其种植面积及产出增加;提高生质柴油单位产量补贴,将增加能源作物需求及生质柴油供给,由于上述分析未考虑市场间之影响,可视为政策之短期效果.接着利用市场供需均衡原则,分别推导两个市场之均衡价格,进而了解政策对均衡价格之影响及政策变量间之相关性,发现提高能源作物或生质柴油补贴,将分别使其均衡价格下降;然而生质柴油补贴对能源作物之均衡价格则为正向影响.由于政策会影响价格,但在短期政策分析时并未考虑价格变动效果,长期若加入价格变动效果则会发现政策对要素及产量供需之影响均为不确定,亦即政策短期有效,但长期效果不定.在市场均衡下,能源作物与生质柴油补贴为正向关系,而生质柴油补贴与燃料税亦为正向关系.最后设定一社会福利极大化模型,在政府政策目标与预算限制下,观察政策变量间之相关性,发现能源作物补贴与其它燃料税率为正向关系,表示当政府提高燃料税的同时亦要增加能源作物的补贴.在社会福利模型中,其它燃料的税率弹性为政策决定的关键因素,当消费者对其他燃料需求的税率弹性大于-1时,政府应该对能源作物与生质柴油进行补贴.     

我国房地产市场平稳发展初探

近十年来,我国房地产市场不断升温.2007年来,部分城市房价飞涨.高房价使资产泡沫不断积累、扩大、破灭,像一颗＂定时炸弹＂随时会冲击我国的经济和产生负面影响.高房价的原因是多方面的,有房地产开发商、商业银行的原因,也有地方政府卖地和少数官员＂寻租＂等因素.要采取有效措施,遏制房价暴涨.要在政府主导解决好城市居民保障性住房;改革现行土地出让制度;减少地方政府对土地财政的依赖;运用银行信贷、财政税收调节房价;尽快建立二手房的评估制度;政府部门加强对房地产市场整顿、监管和查处力度;央企必须退出房地产业等六个方面入手,全面综合性解决问题.推动我国经济持续平衡快速健康发展.     

生产率提高和产业结构变化对住房价格的影响

通过构建劳动力和住房市场均衡模型,探究了生产率提高和产业结构变化对住房市场和劳动力市场均衡状态的影响,并利用我国35个大中城市2002—2012年的数据建立动态面板模型进行了实证分析.结果表明,生产率提高会引起房价上涨,且第三产业的效应强于第二产业;产业结构优化升级是房价上涨的动力.住房价格上涨是生产率提高和产业结构优化的必然结果,中央政府建立"稳定房价工作责任制"的调控措施不符合市场的发展规律.政府应当重点引导产业和劳动力向中小城镇流动,促进中小城镇与大城市产业和劳动力市场的均衡发展,建设以市场自我稳定为目标的长效机制.     

煤炭产地与港口市场价格差异及影响因素

中国煤炭产地与港口市场价格走势曾多次背离,呈现差异化现象。为追根求源,基于供求理论,应用协整检验、Granger因果检验以及VAR模型等计量方法,从供给、需求、运输和库存等视角,对煤炭产地与港口市场的价格差异及其影响因素进行了实证研究。研究发现:煤炭产地价格与港口市场价格变化趋势存在显著非一致性。该价格差异与煤炭供给、煤炭需求、港口煤炭库存、铁路运输能力及煤炭运费之间存在长期均衡关系,煤炭运费、港口煤炭库存与煤炭供给是价格差异的Granger原因。其中,煤炭运费与价格差异正相关,其余两因素与价格差异负相关。     

浅论当前土地产品需求的变化及其对耕地保护政策的影响

区域内土地产品的供给和社会的需求应该基本平衡。当前,我国大宗农产品供给不足,对外部市场的依存度持续升高;工业产品普遍存在产能过剩,需要淘汰落后产能;城镇土地利用集约程度不高,三、四线城市房地产供给过剩。而人口高峰和人口城镇化高峰即将到来,再加上经济增长率放缓,对土地需求的压力减缓,工矿用地和城镇化用地增长有限且内部尚有潜力;地方政府的政绩考核机制和财政的中央地方均衡分享机制可能松动,地方政府重复建设的冲动降低。反映在耕地保护政策上,依然需要严格保护耕地,但是可能以比较优雅的方式来保护耕地。     

浅谈影响中国房价的因素分析

在过去的几年中居民住房的价格一涨再涨,政府也不断出台新政,试图遏制房价持续增长的态势,但收效甚微,房价还是在一路飙升。一手房市场还在继续疯狂,二手房市场也是水涨船高。商品房归根到底也是一种商品,它的价格是由供求双方决定的,商品房还具有周期长、价值量大、空间固定等的特点,短时间内供给是缺乏弹性的,所以决定房价的主要因素是需求。随着人们生活水平的不断提高,居民的可支配收入也有很大程度上的提高,这就使人们对住房的需求量变大,从而使房价大涨。但这并不是房价疯狂上涨的主要原因,随着房价的上涨,人们形成一种预期：未来房价还会一路飙升,多数购房者把买房作为一种套期保值的方法等等。本文希望通过建立计量经济模型,对我国居民住房的价格进行实证分析,找出影响房价的诸多因素,并基于模型提出一些政策建议。     

中国劳动力价格影响因素分析

首先梳理了影响劳动力价格的人口因素、经济因素和政策因素,在理论分析的基础上构建了劳动力价格模型。基于1989—2012年省级面板数据的实证结果表明:老年抚养比、人口增长率、人均GDP、经济增长率、产业结构升级、教育经费支出和政府公共支出对劳动力价格具有显著的正向影响,而通货膨胀率、实际利率和地方保护对劳动力价格具有显著的负向影响。加大对落后地区教育经费支出力度,促进落后地区产业结构升级,进一步削弱地方保护,是实现劳动力价格区域均衡的有效途径。