房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角

从房地产市场羊群行为的角度探讨房地产价格与宏观经济基本面的关系,并用上海房地产市场数据进行实证.结果表明,羊群行为存在时,宏观经济基本面与房地产价格的关系发生扭曲,同时,房地产价格弹性(分别关于城镇居民家庭人均可支配收入以及人口增长)大于羊群行为不存在时的情形.     

城市房价、理性消费与财富效应:理论与实证

在Calcagno等(2009)[1]与Skinner(1996)[2]的理论框架下引入一个包括房屋消费的简单生命周期消费模型,结合LC-PIH模型与研究需要构建计量模型,利用国家统计局城调总队、中国社会科学院经济研究所对我国城镇居民2002年生活状况调查的微观数据,实证分析我国居民家庭金融资产财富效应、房地产财富效应及不同居民个体特征对房地产财富效应的影响。在进行居民家庭金融资产财富效应与房地产财富效应实证研究时发现,与国外学者利用微观数据对西方发达国家的研究相比,我国存在弱金融资产财富效应。在不同居民个体特征对房地产财富效应的影响分析中发现,居民许多个体特征对房地产财富效应有显著影响。     

市场势力对新建商品住房溢价的影响:基于北京市微观样本的实证检验

对于市场结构的微观研究一直是住房市场研究的重要方向之一, 而国内新建商品住房市场由于开发商集中供应的特点, 决定了研究卖方市场势力程度及其影响规律的重要性. 论文利用北京市新建商品住房市场微观数据, 测算了1029个新建商品住房项目的需求价格弹性和其中494个弹性项目的Lerner指数, 得到了北京市新建商品住房市场垄断程度的空间分布情况, 并在此基础上实证检验了新建商品住房项目市场势力对住房交易溢价水平的影响. 实证结果表明, 市场势力每提高1%, 新建商品住房的交易溢价将平均提高0.83%, 且该结果对不同子市场具有良好的稳健性. 此外, 论文还从需求价格弹性角度解释了开发商"捂盘惜售"现象.     

基于空间计量的我国房地产价格集聚与差异研究

人口、经济、环境等因素空间分布不均导致房地产市场供求水平的高度层次性和差别性,进而引致商品房价格的空间集聚与差异.本文基于我国287个地级市2002-2012年的相关统计数据进行实证分析,结果表明我国区域房地产市场存在显著的空间依赖性,并呈现逐年增强的趋势.空间计量模型在分析该类经济现象时更具有说服力和解释力,模型结果显示收入水平差异、供需失衡以及人口迁移是各地市房地产价格差异主要原因.     

市场不确定性对住宅开发项目上市时机的影响

实物期权理论认为,市场不确定性能够延迟房地产开发项目的上市时间.基于全国主要城市在2006和2016年间商品住宅开发项目的土地购置和项目上市记录,本文建立久期模型分析住房价格增长波动率和其他因素对项目上市时间的影响规律.实证结果显示,市场不确定性能够显著延迟项目的上市时间,但在高房价水平下这种延迟效果较为有限;此外,项目和企业特征也会显著影响项目的上市时间.该结果表明,房地产企业"高价拿地+捂盘惜售"的策略并不能从实物期权理论中得到充分的支持,是一种高风险的投资行为.     

房地产市场信息不对称的动态博弈

通过对房地产市场信息不对称的动态博弈关系进行研究,认为目前我国房地产市场中出现问题的根本原因在于信息不对称及诚信缺失,信息不对称使得参与备方的机会主义行为盛行,正常的市场机制难以发挥应有作用.信息不对称前提下一对多的动态博弈模型能够解释目前房地产市场中出现与供求规律不相符的高空置率与高价格并存现象.研究认为,"双高"现象有利于重复博弈的开发商一方,其重要原因是讨价还价双方的信息不对称及地位不对等,使开发商具有充分的激励维持高价并在此过程中获得更多的利润,通过等待可以获得有关置业者更多风险偏好程度的信息,进而在讨价还价过程获得更多收益.信息在买卖双方之间传递的阻隔和不对称是房地产市场的普遍特征,是市场交易关系中所处地位不对等这一客观状况所造成的.为了有效地解决房地产市场的信息不对称问题,保障置业者合法利益,提高房地产市场效率,从政府、开发商和置业者等方面提出了解决房地产市场信息不对称的建议.     

房地产投资、居民消费与城市经济增长

本文梳理总结了房地产投资、居民消费对经济增长影响的机理,利用我国253个地级城市2003-2016年面板数据,依据区域不同,将城市样本划分为东、中、西三个部分,依据中小规模城市标准,将城市样本划分为两个部分,使用PD-GMM (panel data-generalized method of moments)方法,建立和估计了房地产投资、居民消费对经济增长影响的5个面板数据模型,得出结论:1)城市房地产投资与城市产出存在倒U型曲线关系,即在城市发展初期,城市产出会随着城市房地产投资的提高而增加,直至达到城市房地产投资的边际收益为0的点,城市产出随着城市房地产投资的提升呈现减小趋势.2)城市居民消费与经济增长正相关,即提升居民消费水平,进一步释放居民消费潜力,有利于城市经济增长.城市经济越发达,城市规模越大,居民消费对城市产出的正向效应越大.3)房地产投资的持续增加将减弱居民消费对经济增长的正向效应.城市经济越发达,城市规模越大,减弱效应越明显.     

城市房价为何不同:公共服务对房价的影响

本文研究城市基本公共服务差异对住房市场的影响,实证考察城市基本公共服务在住房市场发展中的作用及其影响机制.本研究基于2006-2014年我国29个大中城市的基本公共服务数据,采用熵值法计算出各城市每年的基本公共服务指数,并运用面板回归模型实证分析了城市的基本公共服务对商品住宅销售价格的影响.研究发现,医疗资源对住房市场的影响十分显著,对于一线城市更是如此,医疗资源的集中是引起一线城市商品住宅销售价格上涨的重要因素.本研究的政策含义在于,合理统筹医疗、教育等资源,推动区域基本公共服务均等化,有利于促进我国住房市场健康发展,有利于构建住房市场以及房地产市场长效调控机制.同时,统筹城市公共服务和制定房地产调控政策应做到因地制宜、因城施策.     

基于HAQ模型的城镇居民住房支付能力研究

文章在分析住房支付能力典型指标的基础上,从“首付+月付”的维度构建了住房支付能力象限(HAQ)模型.模型设定完全支付能力、无支付能力、收入依赖型支付能力和财富依赖型支付能力四个象限,是四种不同的住房支付能力状态.当首付能力(DPA)不小于1时,家庭储蓄能够承担住房首付;当月付能力(MPA)不小于1时,家庭剩余收入能够支付住房每月还款额;反之则存在住房支付问题.最后以中国35个大中城市为例进行了模型测算,发现2012年中国35个大中城市普遍存在不同的住房支付问题,并且表现出明显的区域差异;象限模型与房价收入比在结果上具有可比性,且象限模型从内涵上更为丰富,为中国居民住房支付理论发展,住房市场运行状态和居民住房压力评价提供了新思路.     

广义遗传算法及其在水流参数反演中的应用

针对基本遗传算法难以实际应用的困难,吸收加速遗传算法的思想,提出一种考虑隔代遗传、模仿自然界中“附势”行为的广义遗传算法,它能够保持优秀个体的多样性,利用祖辈中的优秀个体变量变化空间作为下一代个体的繁殖空间.广义遗传算法概括了基本遗传算法和加速遗传算法,对它的参数进行不同设定时,可以设计出更多种类的遗传算法.将这种算法用于水流参数反演问题中,结果表明广义遗传算法收敛速度快,反演精度高,因此具有良好的应用前景.     

The Impact of Population Aging on Housing Demand in China Based on System Dynamics

In recent years, the proportion of China's elderly population is gradually increasing, and the real estate market is changing dramatically. Consequently the impact of population aging on housing demand has become increasingly prominent. On the theoretical basis of the relationship between population aging, family structure and housing demand, this paper firstly constructs a system dynamics model of the impact of population aging and family structure on housing demand in China. Then,the model is simulated, and several scenarios of population, family structure, and real estate policies are set up. The main conclusions of this paper are as follows: China's population will rise at first and then decrease, reaching a peak of 1.401 billion by 2023. As the proportion of elderly population increases, the degree of population aging is becoming increasingly serious. The size of the family will gradually shrink to 2.39 people per household in 2050. The housing demand will increase first and then decrease. Through the results of scenario simulation, this paper puts forward the following suggestion to effectively balance the housing demand in China: Completely relaxing family planning policies,imposing a real estate tax, canceling the pre-sale policy, and raising the loan rate.     

区域房地产市场四方有限理性博弈研究

基于有限理性、适应性预期和非均衡市场,建立区域房产商、地方政府、金融机构和购房者之间的动态博弈模型,并运用博弈论、动力系统理论和数值模拟、延迟反馈控制方法对博弈的动态演化进行分析.结果表明,在市场供求非均衡下,有限理性的房地产市场主要四方主体可通过动态重复博弈达成渐近稳定的Nash均衡;购房者刚性需求占比、土地整治成本率、城镇化率、土地财政依存度和房屋租金率的升高,会推动房地产行业均衡供给、需求和价格上扬;房产保有税率、二次交易税率和房产投资机会成本率的上升,会促使房地产行业均衡供给、需求和价格下行;而房产商综合税负率的上升,则推高该行业的均衡需求和房价.建议中央政府房地产市场调控政策不要直接着眼于供给、需求和房产商税负,应从城镇化、土地财政、房产保有税、二次交易税费、投资机会成本和保障房建设着手,调整各方预期,以市场主体自我调节来实现房地产市场的健康可持续发展.     

老龄化对房价的影响机制:基于中国的实证研究

随着我国逐渐步入深度老龄化社会,老龄化对房地产市场的影响将日益凸显.本研究系统分析了老龄化影响房地产价格的理论机制,识别与筛选出关键传导渠道,并基于我国31省市数据,采用面板模型及门限面板等计量模型进行验证.实证结果表明:老龄化对房价存在直接的负向影响,且在预期、人口规模、城镇化率、人均可支配收入促进房价增长的机制中存在负向调节作用;同时,经济发展及城镇化会在一定程度上缓解老龄化对房价的负向影响.老龄化对房价的负向影响是否胜过其他因素对房价的正向影响取决于我国目前所处的经济发展水平及城镇化水平.     

基于TEIl＠I方法论的房价预测方法

以汪寿阳等(2005)提出的TEI@I方法论为指导,提出房价预测的研究框架.根据研究框架中对小样本数据的处理方法,首先基于粗糙集理论对114个影响房价的指标进行筛选,采用时差相关分析得到先行指标,分别建立回归模型和灰色模型预测季度房价,最后用小波神经网络进行误差校正,得到2006年4季度和2007年1季度全国商品房销售价格将分别同比增长6.88%和6.64%.由于房地产投资是预测房价的重要指标,文中以"国八条"为例用标准事件分析法分析政策对房地产投资的影响,得到"国八条"对房地产投资和房价上涨均有显著的抑制作用.     

Localized or Regional? Urban Housing Policy Spillover in China's Urban Agglomerations 2010–2018

Spatio-temporal model and event analysis were integrated in this paper, with 156 prefecture level cities' housing transaction data and 167 items policies proposed by 10 central cities between January, 2010 and December, 2018 as samples. This paper studied the regional and cross-regional spillover effects of central cities' urban housing regulation policies to the peripheral cities in the scope of urban agglomerations, as well as the policy-driven interactions of different regional real estate markets. The results indicated that: China's regional housing market has obvious characteristics of policy orientation, of which the regulation measures on some central cities can affect the residential market and produce certain spillover interference on the market fluctuations of peripheral cities in time and space dimension. When geographical factor was considered, the 10 central cities had different degree of policy spillover effects caused by distinct policy types in their respective urban agglomerations. When ignoring spatial factors, restrictive policies in Beijing, Shanghai, Zhengzhou, Xi'an, Wuhan and Shenzhen had significant cross-regional spillover effects and drove the surrounding housing markets to have geared interactions, which to a certain extent revealed the flowing way of population and wealth in China's regional economy during the past dozen years.     

中国房地产财富效应的协整分析和误差修正模型

为了揭示中国房地产价格与居民消费的关系,在论述财富效应理论对中国适用性的基础上,引用了持久收入假说与生命周期理论下的财富效应模型,并以该模型为基础构建了协整分析与误差修正模型.同时,选取上海市数据为样本进行实证的分析,验证中国房地产财富效应的存在性.此外,进一步选取北京、天津、深圳、重庆市数据为样本进行扩展的实证研究,并进行比较.研究表明中国房地产财富效应在一定范围内存在,长期的房地产财富效应基本是正向的,而短期的房地产财富效应的发挥形式存在一定的差异.     

The Social Welfare Housing Project and Its Effects in China

It was planned to build 36 million units of social welfare housing during the twelve-five2011-2015 in China.This paper introduces the estimation of owner occupied dwelling sector and develops a dynamic computable general equilibrium model for China’s real estate and macro-economy,to simulate the policy effects.The simulation results show that this policy can meet the increased requirements of housing demand due to fast urbanization and improvement of living conditions,therefore it will effectively cool down the price boom of housing market.Meanwhile,although the investment on social welfare housing will reduce the investment on other sectors,it will still stimulate GDP growth.     

我国宏观经济-房地产动态可计算一般均衡模型研究

基于动态可计算一般均衡(CGE)模型对政策进行外生模拟,可以对中长期内政策实施后的宏观经济效应进行预测,从而据此为政策的制定、实施提供科学参考.通过引入存量住宅部门定义,对我国存量住宅的相关数据进行估计,建立了我国宏观经济-房地产动态可计算一般均衡模型,为房地产市场相关政策的效应分析提供了一个具有较强通用性的研究工具.之后,以新建3600万套保障性安居工程计划为例,示范了如何将政策量化为模型的外生冲击,并模拟了该政策实施后的经济影响.相较于传统的动态CGE模型,该模型将存量住宅市场的供给与需求均衡考虑进了模型体系中,基于该模型框架,可以比较全面地考察相关政策措施对宏观经济及房地产市场的影响.     

北京市商品住宅系统动力学模型构建及其在预警中的应用

次贷危机的爆发引起了学术界对房地产风险及预警系统的关注.首先对传统的房地产市场预警方法进行了回顾和分析,然后从系统科学的观点出发通过对商品住宅市场各影响因素的分析构建了北京市商品住宅的系统动力学模型.通过实证仿真研究验证了模型的有效性并利用该模型对不同假设情景下北京市2010年商品住宅市场的主要指标进行了综合模拟预测,为房地产市场综合模拟预警体系提供了一个系统预测方法.