市场差异与房地产评估公平性检验模型研究——基于存量住宅交易的经验证据

房地产价格波动和复杂的市场差异给价值评估带来诸多困难.本文从市场差异和高密度社区的特征出发,运用空间计量方法对国际主流的九种公平性检验模型的效用和适用性进行了比较研究,检验了评估比率、垂直和水平不公平的影响因素差异和分布特征.结果表明:在高密度社区,空间计量方法能有效地降低评估不公平程度,尤其是垂直公平性.两种空间计量方法的垂直公平性表现均比较好,但水平公平性检验效果欠佳.具体而言,空间滞后方法优于空间误差方法.在九种公平性检验模型中,PF、Cheng、IAAO、Bell、Chapp和Sunderman模型出现累退效应.另外,与Goolsby模型相比,AD模型对高密度区域的评估公平性检验更加有效.本文的研究为改进房地产评估准确性提供了一个微观证据.     

基于agent-based model的住房市场演化问题研究

在房地产市场中,多个具有一定量财富的个体依据其不同需求产生具有差异性的住房选择行为,在宏观上会呈现某些特定的规律.本文从这一角度出发,运用agent-based model,在居民家庭财富增长和房屋价格双重因素的考虑下,依据房地产市场中个体的实际行为规律,设定出相应的运行规则,对房地产市场中个体迁移图景进行了计算机模拟.以基尼系数作为衡量经济不平等程度的标准,空间差异指数作为经济分割的度量指标,改变模型初始条件和各参数取值,从多角度分析,最终得出,在现有住房规律之下,随着居民家庭财富的不断增长,会导致城市居民出现居住空间上的隔离并进一步拉大贫富差距,形成空间经济分割的现象.     

为清洁空气买单?空气质量对我国房地产价格的影响研究

自2013年中国国家环境保护部开始检测PM2.5指数以来,空气质量对国民经济的影响日益受到重视.雾霾现象已经蔓延到全国各地,其是否会影响房地产价格?本研究基于我国280个地级市2002-2016年的数据,运用空间计量模型实证检验了空气质量对房地产价格的影响,并分别从不同时期及不同区域层面进行了异质性分析.研究得出,房价和PM2.5浓度在全国的分布存在空间聚集效应.从全国范围看,空气质量会对房价产生负向作用,PM2.5浓度每上升1个单位,造成房价下降0.37%.不同时间阶段空气质量都对房价存在影响,但在宏观调控加强时,空气质量的影响效果会被削弱.从区域层面看,经济发展水平的差异会影响空气质量对房价的作用效果,经济越发达的地区空气质量对房价的影响越强.     

基于空间计量模型的住宅价格空间效应实证分析:以杭州市为例

采用空间自相关Moran指数及空间计量经济学方法, 研究了城市住宅价格的空间效应及决定因素. 利用2008年杭州市317个小区的微观住宅数据, 构建了特征价格的空间滞后模型和空间误差模型. 研究结果表明, 住宅价格存在显著的空间效应, 空间计量模型的估计结果优于传统模型, 提高了特征价格模型的有效性和稳健性.     

房地产信贷在房地产开发投资中的乘数效应

银行信贷作为房地产开发投资的重要资金来源,可能通过内生增长的形式表现出乘数效应, 使得开发投资总量快速增长.通过建立状态空间模型对房地产开发投资中银行信贷资金的乘数效应进行了实证检验,结果表明房地产信贷的乘数效应确实存在;并利用历史数据对乘数大小进行了估计, 测算了乘数效应的收敛时间.基于模型结果对我国银行信贷调控政策的有效性进行了检验和分析,结果表明我国的紧缩性信贷调控政策对房地产开发投资有显著影响,而刺激性信贷调控政策对房地产开发投资的影响并不显著.     

中国金融中心城市房地产价格与银行信贷的关系

首先探讨了房地产价格波动与银行信贷之间的关系,阐述了中国金融中心城市的特征及其房地产市场与一般城市的差异性.在此基础上,选取香港、北京、上海、深圳4个中国金融中心城市进行实证分析,运用多变量协整分析技术以及向量自回归模型,对金融中心城市房地产价格与银行信贷之间的关系进行实证检验.研究结果表明:各个金融中心城市房地产价格与银行信贷之间存在长期均衡关系, 其中,香港由于房地产融资渠道较多,其房地产价格和银行信贷之间的相互影响程度小于其他3个金融中心. 最后,建议应拓宽房地产企业融资渠道, 并完善住房保障体系.     

房地产对金融体系风险溢出效应研究——基于AR-GARCH-CoVaR方法

金融危机对全球金融体系造成了巨大的影响,这使得各国研究者开始深入研究房地产部门与金融体系的这种连带关系所传达的信息,并思考应对之道. 本文首先从资产价格波动角度分析了房地产市场对金融系统的风险溢出的机制和传导过程. 在此基础上,本文首次引入AR-GARCH-CoVaR模型,估算了我国房地产市场对金融系统的风险溢出效应. 研究表明：银行将房地产作为仅次于制造业的第二大投资行业,银行房地产贷款额占总贷款额的20%左右,但这20%的贷款可能产生的风险却几乎相当于金融系统自身的系统性风险. 此外房地产部门对金融系统的风险溢出效应存在顺周期性,这表现为在2008年金融危机时房地产的风险溢出效应较大,而在2010年经济逐步恢复稳定时房地产的风险溢出效应较小.     

西安市住宅房地产价格传导机制研究

本文利用蛛网模型这一数学工具,从研究房价着手,特别是从房价变化的传导机制着手,建立了西安市住宅房地产市场供求关系的传导机制模型,通过分析得出结论,西安市商品住宅市场供求关系中的价格传导机制存在不稳定因素,呈现出正反馈式的发散特征,但目前西安市房地产市场在快速增长的基础上,继续保持稳定、快速、健康发展的态势,市场形势良好。另外,通过对房地产市场供求分析预测了住宅房地产的销售前景,并且,提出了稳定房地产市场的对策。     

动态外部性与城市群经济增长收敛的实证研究

区域经济收敛性一直是研究热点,动态外部性成为关注焦点.通过分析动态外部性与城市群经济空间收敛机理,构建动态经济权重模型,判断区域经济空间关联性.然后分析面板数据平稳性,结合动态空间面板模型,计算技术空间溢出水平,准确判定区域经济收敛性.最后,以环长株潭城市群例证该模型和方法的可行性,并得出:①空间外部性是影响经济收敛的主要因素,技术空间溢出是关键,SDM较好地描述了此收敛性;②使用SDM分析时必须确保面部数据的平稳性,剔除短期周期性误差对区域经济收敛性的不当影响;③空间权重受地理邻近、产业结构和市场潜能的交互影响,是动态的,且对经济收敛结果影响很大;④环长株潭城市群存在明显经济收敛机制,技术空间溢出效应较显著,仍需要进一步消除限制知识和贸易自由流动的行政壁垒和交通瓶颈促进城市群技术进步和经济协同发展.     

基于预期理论框架的农产品期货基差行为

以研究农产品期货基差动态调整过程为目的,根据在预期理论框架下期货价格等于未来现货价格无偏估计值的理论前提,基差与现货价格的关系可以由状态空间模型来识别.结合农产品价格的季节性和均值复归性的两大特性,首先建立现货价格的状态转移方程,然后基于预期理论框架推导出基差的状态量测方程,构造状态空间模型,从现货价格提供的信息来推断基差动态调整过程,最后以郑州强麦为例进行了实证分析.     

区域房地产市场四方有限理性博弈研究

基于有限理性、适应性预期和非均衡市场,建立区域房产商、地方政府、金融机构和购房者之间的动态博弈模型,并运用博弈论、动力系统理论和数值模拟、延迟反馈控制方法对博弈的动态演化进行分析.结果表明,在市场供求非均衡下,有限理性的房地产市场主要四方主体可通过动态重复博弈达成渐近稳定的Nash均衡;购房者刚性需求占比、土地整治成本率、城镇化率、土地财政依存度和房屋租金率的升高,会推动房地产行业均衡供给、需求和价格上扬;房产保有税率、二次交易税率和房产投资机会成本率的上升,会促使房地产行业均衡供给、需求和价格下行;而房产商综合税负率的上升,则推高该行业的均衡需求和房价.建议中央政府房地产市场调控政策不要直接着眼于供给、需求和房产商税负,应从城镇化、土地财政、房产保有税、二次交易税费、投资机会成本和保障房建设着手,调整各方预期,以市场主体自我调节来实现房地产市场的健康可持续发展.     

基础设施与城乡房价、房租:基于贝叶斯模型平均的微观研究

本文基于中国劳动力动态调查（CLDS）数据，采用贝叶斯模型平均法（BMA）实证考察了基础设施对我国城乡住宅价格和租金的影响.实证结果表明：交通、通讯和能源三类基础设施均是房价的重要影响因素，但交通基础设施对房租的影响不显著；房价的决定因素要比房租的决定因素多.从城乡异质性分析来看，三类基础设施对城市房价房租均有重要作用，但是通讯基础设施对农村房价不显著，交通、通讯基础设施对农村房租不显著.基础设施建设可以提高服务业就业比例，两者共同促进了城乡房价、城市房租的增长；而完善的基础设施加大了人口的流动性，促进了城市和农村的房价水平，但人口密度并不是影响房租的有效机制.在考虑内生性、变换不同的模型先验概率和不同的参数先验概率情况下，本文得到的实证结果始终是稳健的.本文深化了基础设施与房价房租互动关系的研究，为促进我国房地产市场的健康发展提供了不同的思路和政策建议.     

中国城市房地产供给结构研究

本文在供给侧结构视角下,分别从产品层面和区域层面测度我国城市房地产供给结构水平,分析城市住宅-办公-商业的耦合协调关系,揭示城市房地产供给结构的平衡性、充分性、区域性和时序性特征.通过改进耦合协调度模型对2005-2017年的实证结果表明:1)我国城市房地产供给结构的平衡性较强但充分性较弱,整体平衡充分性水平偏低且城市差异显著;2)房地产供给结构的区域性特征明显,西北部、西南部和东北部城市的平衡充分性弱于东部地区,国家城市群中心城市的平衡充分性较强;3)房地产供给结构平衡充分性的城市差异在逐年收窄,城市房地产供给结构整体趋于平稳健康发展.现阶段提升住宅-办公-商业的协调度将有助于优化我国城市房地产的供给结构.     

An Integral Model for Multiclass Spatial Price Equilibrium with transportation Competition andCongestion

1IntroductionSpatialpriceequilibrium(SPE)isaPareto'soptimalitythatdeterminestheequilibriumpricesateachofregionsandtheinterregionalcommodityflowsinaprice-responsiveenvironment.Hence,thedemandandsupplyfunctionsindifferentregionsandthetransportationdataareavailablefortheinputwhileotherparameterssuchasprices,quantitiesofconsumedcommodities,quantitiesofproducedcommoditiesandorigin-destinationflows(referredtoODmatrix)canbeobtainedfromtheoutput.TheSPEmodelscanbeusedforplanninginagriculturaleconom…     

The Impact of Population Aging on Housing Demand in China Based on System Dynamics

In recent years, the proportion of China's elderly population is gradually increasing, and the real estate market is changing dramatically. Consequently the impact of population aging on housing demand has become increasingly prominent. On the theoretical basis of the relationship between population aging, family structure and housing demand, this paper firstly constructs a system dynamics model of the impact of population aging and family structure on housing demand in China. Then,the model is simulated, and several scenarios of population, family structure, and real estate policies are set up. The main conclusions of this paper are as follows: China's population will rise at first and then decrease, reaching a peak of 1.401 billion by 2023. As the proportion of elderly population increases, the degree of population aging is becoming increasingly serious. The size of the family will gradually shrink to 2.39 people per household in 2050. The housing demand will increase first and then decrease. Through the results of scenario simulation, this paper puts forward the following suggestion to effectively balance the housing demand in China: Completely relaxing family planning policies,imposing a real estate tax, canceling the pre-sale policy, and raising the loan rate.     

外资流动对房地产价格影响的研究

首先讨论了外资进出房地产供需环节所表现出的不同特征,在此基础上深入考察了外资流动与房地产市场不同发展阶段之间的关系以及在相应阶段外资流动对房地产价格的不同影响.最后以上海为例,对外资流动影响上海房地产价格的现状以及未来变化趋势进行了实证分析.本文的主要结论是:当房地产市场处于繁荣、相持、衰退、萧条和复苏等不同阶段时,外资流动将对房地产价格产生不同的影响;上海房地产市场进入相持阶段,外资流入需求环节的幅度开始减少,房地产价格进入调整期.     

房地产投资、居民消费与城市经济增长

本文梳理总结了房地产投资、居民消费对经济增长影响的机理,利用我国253个地级城市2003-2016年面板数据,依据区域不同,将城市样本划分为东、中、西三个部分,依据中小规模城市标准,将城市样本划分为两个部分,使用PD-GMM (panel data-generalized method of moments)方法,建立和估计了房地产投资、居民消费对经济增长影响的5个面板数据模型,得出结论:1)城市房地产投资与城市产出存在倒U型曲线关系,即在城市发展初期,城市产出会随着城市房地产投资的提高而增加,直至达到城市房地产投资的边际收益为0的点,城市产出随着城市房地产投资的提升呈现减小趋势.2)城市居民消费与经济增长正相关,即提升居民消费水平,进一步释放居民消费潜力,有利于城市经济增长.城市经济越发达,城市规模越大,居民消费对城市产出的正向效应越大.3)房地产投资的持续增加将减弱居民消费对经济增长的正向效应.城市经济越发达,城市规模越大,减弱效应越明显.     

Localized or Regional? Urban Housing Policy Spillover in China's Urban Agglomerations 2010–2018

Spatio-temporal model and event analysis were integrated in this paper, with 156 prefecture level cities' housing transaction data and 167 items policies proposed by 10 central cities between January, 2010 and December, 2018 as samples. This paper studied the regional and cross-regional spillover effects of central cities' urban housing regulation policies to the peripheral cities in the scope of urban agglomerations, as well as the policy-driven interactions of different regional real estate markets. The results indicated that: China's regional housing market has obvious characteristics of policy orientation, of which the regulation measures on some central cities can affect the residential market and produce certain spillover interference on the market fluctuations of peripheral cities in time and space dimension. When geographical factor was considered, the 10 central cities had different degree of policy spillover effects caused by distinct policy types in their respective urban agglomerations. When ignoring spatial factors, restrictive policies in Beijing, Shanghai, Zhengzhou, Xi'an, Wuhan and Shenzhen had significant cross-regional spillover effects and drove the surrounding housing markets to have geared interactions, which to a certain extent revealed the flowing way of population and wealth in China's regional economy during the past dozen years.