农村土地资产市场存在的问题及对策——基于美国土地发展权制度的启示

农村土地资产市场的创建和完善是我国土地制度改革的关键所在,也是建立城乡统一的建设用地市场的重要突破口。从分析美国土地发展权制度出发,对照我国农地市场化改造现存的几大主要矛盾进行着重阐述,为我国农村土地资产市场提出政策建议:配置土地发展权,完善农村土地资产市场的产权制度基础;转换政府角色,创新土地管理机制良性推进制度变迁;重构地价评估,健全农地资产评估制度及增值收益分配制度;建立土地中介,完善农地资产市场的中介金融服务。     

房地产市场垄断和投机对经济的影响及相关对策

通过对我国房地产市场存在问题的分析,指出房地产市场垄断和投机结合是房价不断上涨的真正原因,比较我国和美、德两国经济的背景的异同,提出了3条对策：规范土地市场,在土地公有制不变的前提下,建立土地使用权交易市场;培育完全竞争的住房市场;除掉住房的投资品属性.     

不同级土地市场地价形成机制和地价水平研究

通过对我国城镇一、二、三级土地市场地价形成机制的理论分析，探讨了不同层次土地市场地价水平的分布规律、相互关系及其对基准地价评估的影响，并指出应该对我国城镇基准地价评估进行基准条件的界定，从根本上解决我国目前不同城镇基准地价不可比的问题。     

城市国有土地收购储备机制研究

我国城市土地有偿使用取得了瞩目的成就，但仍然存在有偿使用范围小、形式单一、以协议出让为主以及土地多方供应等弊端，削弱了城市土地供应的垄断性，影响了国有土地资产在经济上的实现。分析了建立城市土地收购储备机制的必要性，分析了城市土地收购储备机制及其驱动力，即适时收购、收回、置换、征用和开发、储备、供应土地，实现一个渠道进水、一个池子蓄水、一个笼头放水的土地垄断供应局面。这将有利于城市土地市场的规范和培育、城市化的有序发展和耕地资源的有效保护。作为土地管理的一项制度创新，在土地收购储备机制建立过程中，应加强相关法律支撑体系、土地收购价格评估、土地垄断供应与市场供需关系、资金筹措、风险防范等问题的研究。     

土地资产六种估价方法的分析与比较

土地有偿使用必然遇到土地估价问题。要建立完善和规范的房地产市场，搞好土地管理，当务之急就是要建立一个科学、完善的地价体系，制定规范的、有权威的地产评估制度。我在认真学习土地估价理论与方法、土地管理基础与制度、以及土地估价相关经济理论与方法的过程中深刻认识到，估测师应在估价过程中根据估价目的、估价对象的特点，以及所收集到的资料状况，从土地估价的市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线估价法、基准地价系数修订法等几种方法中选择一种或几种方法并用，评估地产价格，一般不应少于两种方法。但是，不同…     

浅谈如何实现全面规范的经营性土地市场机制

本文简述了实现我国全面规范经营性土地市场资源应注意的几个方面．     

制度安排与房地产市场效率

制度是影响市场效率的重要因素,制度经济学从产权、交易成本(制度成本)、制度变迁的角度探讨了制度对提升市场效率的作用。我国土地制度经历了从非商品性质到具有商品性质有偿使用、再到规范土地利用、保护耕地、注重土地永续利用的变迁过程。我国住房制度经历了从住房实物分配到住房商品化,再到住房分配货币化的变迁过程。我国房地产制度的变迁过程、以及变迁过程中合意的制度设计、合理的产权设置都提升了房地产市场效率,但由于制度的不完善、不规范,市场效率的正常提升受到一定制约。实行土地年租金制、改革农地征用制度;明晰住房,特别是公有住房的产权关系;完善税费收缴制度、住房金融制度、住房保障制度;建立、健全房地产市场预警机制;规范交易制度,加强市场主体的诚信建设是提升房地产市场效率的制度创新。     

我国现行城镇土地估价技术途径及方法体系研究

土地价格是地产市场的核心，本文针对我国地产市场发育欠完善、规范的特点，以土地物质性评价为辅助，注重土地经济评价，科学地实现土地物质性评价与土地经济评价的结合，对建立基准地价、标定地价、交易价的城镇土地估价技术途径及方法体系作了探讨。     

房地产金融制度与土地制度联动关系研究

房地产业的发展关系着国计民生,研究如何规范房地产市场具有重要意义.目前还未见到有综合研究土地制度和金融制度对中国房地产市场的影响.本文使用经济学“双缺口”模型解析我国房地产业市场目前的土地、金融两个领域制度创新的联动关系,在此基础上并给出了建设性的指导建议,认为缺乏土地市场制度创新相配合的房地产金融体制改革很大程度上天然是无效的.     

浅谈城市土地经营管理

经营土地是经营城市的核心和关键,本文提出的宏观调整、规范机制、完善市场、强化管理、机制创新是加快土地经营步伐的关键环节,对在城市规划下建立与完善规范的土地经营机制,加强政府对土地一级市场的垄断、实施土地"阳光工程"及土地经营中的机制创新等方面的理论与实践问题进行了分析。     

关于城市土地经营中若干关键问题的探讨

经营土地是经营城市的核心和关键,本文提出的宏观调整、规范机制、完善市场、强化管理、机制创新是加快土地经营步伐的关键环节,对在城市规划下建立与完善规范的土地经营机制,加强政府对土地一级市场的垄断、实施土地“阳光工程”及土地经营中的机制创新等方面的理论与实践问题进行了分析。     

我国土地收储运行机制存在的问题及对策分析

土地收购储备制度是我国土地制度改革的一大创新,是顺应“经营城市,经营土地”需要而产生的重要成果。它在增加政府土地收益,改善城市面貌,规范土地市场等方面起到了积极的作用。但不可否认,在其具体的实施过程中也存在着诸多的问题,亟待解决。本文从目前我国土地收储运行中存在的问题入手,提出了相关对策。     

城市土地经营中问题探讨

本文讨论了城市土地经营中宏观调控、规范机制、完善市场、强化管理、机制创新等环节,对在城市规划的指导下建立与完善规范的土地经营机制,加强政府对土地一级市场的垄断、实施土地“阳光工程”、土地经营中的机制创新等方面的问题进行了分析。     

土地产权界定与我国土地市场建设

我国现行土地产权关系模糊，严重制约和阻碍着土地市场的发育和完善。这就导致隐形土地市场活跃，造成大量国有土地价值流失。因此必须明确界定土地产权关系，尽快将其推向市场：划拨土地要区别使用对象和用途，有计划分步骤地推向市场进行转让，实现国家对其所有权的地租形式；集体所有的农用地要逐步推行租赁制。同时，要完善土地产权管理和地产市场交易的法律体系，使土地产权制度化、土地市场法制化；制订科学的土地综合开发利用规划；建立科学的土地价格评估系统，制定合理的土地价格。     

市场比较法及其在农地价格评估中的应用

市场比较法的应用基础是发达的土地市场和大量的交易案例。目前我国农地市场刚起步，交易案例极少，评估方法极不完善，有关农地价格数据也极不齐全，因此，在应用市场比较法评估农地价格时必须拓宽思路，灵活运用，通过案例分析，对市场比较法及其拓展方法的应用作了较为全面的探讨，并就市场比较法方法本身作了客观的评价。     

中国农地金融制度体系的基础制度构建

根据我国目前农地金融制度体系存在的有关制度缺陷，提出了建立农地金融制度的基础制度：(1)改革农地经营方式，明确农村土地所有权，稳定土地承包权，促进农地使用权合理流转，健全土地产权法规；（2）采用避免风险、控制损失与转嫁风险等措施，防范农地金融风险；(3)建立科学的农地评估体系，提高评估从业人员素质，正确处理政府、评估师协会、评估机构和评估师的关系，促进评估机构开展公平竞争，允许国外土地评估机构进入中国评估市场。     

推动农村土地流转规范化、透明化发展

正7月4日,由农业部出台的《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》(以下简称《规范》)正式印发。《规范》出台的背景是什么?有哪些主要内容和特别说明?将对我国农村土地市场带来怎的影响?本文做一简要梳理和解读。《规范》出台的背景:引导各地农村土地经营权流转交易市场规范化发展据介绍,近年来,我国土地经营权流转规模不断扩大,已经有超过1/3的承包土地流转出去,每年新增流转面积     

农村土地承包经营权流转中的法律问题分析

我国农村土地承包经营权在流转中存在着市场不够健全、流转方式有争议、流转规范性差等许多现实问题.究其原因,主要是由于我国目前土地产权制度存在缺陷、土地征用机制不完善、社会保障体系不健全所致.因此有必要改革现有土地产权制度,完善土地征用法律规范、建立健全农村社会保障制度.     

当前农地流转的“反公地悲剧”及其治理对策

我国农村土地集体所有，具有公共资源特征，即“公地”特性。由于土地权能分散、权属不明确，导致土地流转不顺畅、欠规范，引发了“反公地悲剧”。因此，应采取扩大农户的土地权能、完善土地流转政策法规、培育土地流转市场、健全农村社会保障体系等对策，从而加快土地流转，保护农民的土地权益。     

新时期完善土地管理制度的思考

农村土地管理制度是农村经济的基础。目前,我国农村土地分散经营、产权不清、管理不规范、土地征用侵害农民利益等问题比较严重,其主要原因是我国农村土地产权残缺、分配制度不合理、资源配置不科学等。基于此,文章提出严格界定公共利益的外延和内涵、建立城乡统一的土地市场、平衡土地收益分配、完善农村土地管理体系等对策,完善农村土地管理制度。