市场势力对新建商品住房溢价的影响:基于北京市微观样本的实证检验

对于市场结构的微观研究一直是住房市场研究的重要方向之一, 而国内新建商品住房市场由于开发商集中供应的特点, 决定了研究卖方市场势力程度及其影响规律的重要性. 论文利用北京市新建商品住房市场微观数据, 测算了1029个新建商品住房项目的需求价格弹性和其中494个弹性项目的Lerner指数, 得到了北京市新建商品住房市场垄断程度的空间分布情况, 并在此基础上实证检验了新建商品住房项目市场势力对住房交易溢价水平的影响. 实证结果表明, 市场势力每提高1%, 新建商品住房的交易溢价将平均提高0.83%, 且该结果对不同子市场具有良好的稳健性. 此外, 论文还从需求价格弹性角度解释了开发商"捂盘惜售"现象.     

政府土地供应决策中等待期权的实证检验

论文实证证明了在我国城镇现行土地供应和管理的制度背景下, 地方政府在土地出让过程中拥有一定的等待期权. 根据等待期权的行权原理和一般性检验思路, 论文在久期模型的框架下构建了基于韦伯分布假设的最大似然实证检验模型, 并利用北京市居住用途土地出让数据和住房市场数据, 实证检验了北京市政府在土地出让过程中的等待期权特征. 实证结果表明, 北京市住房市场风险水平每增加1个标准差, 政府土地出让风险率将稳健地降低20%以上, 这一结论支持了在土地出让过程中政府拥有等待期权的假设.     

城市房价为何不同:公共服务对房价的影响

本文研究城市基本公共服务差异对住房市场的影响,实证考察城市基本公共服务在住房市场发展中的作用及其影响机制.本研究基于2006-2014年我国29个大中城市的基本公共服务数据,采用熵值法计算出各城市每年的基本公共服务指数,并运用面板回归模型实证分析了城市的基本公共服务对商品住宅销售价格的影响.研究发现,医疗资源对住房市场的影响十分显著,对于一线城市更是如此,医疗资源的集中是引起一线城市商品住宅销售价格上涨的重要因素.本研究的政策含义在于,合理统筹医疗、教育等资源,推动区域基本公共服务均等化,有利于促进我国住房市场健康发展,有利于构建住房市场以及房地产市场长效调控机制.同时,统筹城市公共服务和制定房地产调控政策应做到因地制宜、因城施策.     

基于系统动力学的我国融资结构仿真研究

提高直接融资比重是我国金融改革与社会融资结构完善的目标之一,1996年央行提出"扩大直接融资规模",但这一目标至今仍未实现,而且出现了商业银行借助资本市场融资,导致间接融资规模不断提高的现象.本文首先对于融资结构的研究进行了回顾,从系统科学的角度出发,通过分析、归纳出影响融资结构的各经济因素,构建了我国融资结构的系统动力学模型,通过实证仿真验证了该模型的有效性.通过模拟不同的融资结构,分析了各主要影响因素的变化情况,为完善融资结构提出相关建议.     

基于结构分解的北京能源强度影响因素研究

基于投入产出分析的结构分解技术,开展北京市能源强度的驱动因素研究,将其分解成:能源投入系数、完全需要系数、最终需求结构系数、最终需求、最终能源消耗系数五个因素.利用北京市1997-2012年实物价值型能源投入产出可比价序列表进行实证分析,研究表明:1)总体来说,北京市能源强度一直呈下降趋势;2)能源投入系数和最终需求的变化是能源强度下降的主要驱动因素;3)完全需要系数和最终需求结构在不同阶段对能源强度的降低起到了不同的促进或抑制作用;4)最终能源消费系数的影响作用较为微弱.     

住房租赁市场搜寻匹配模型与仿真

为了分析住房租赁市场搜寻匹配过程及其影响因素,在构建住房租赁市场搜寻匹配理论模型的基础上,仿真模拟了市场匹配效率、市场紧缺程度、维修费用、租赁期限等因素对搜寻匹配的作用机制。理论与实证研究发现:(1)市场匹配效率、市场紧缺程度、租赁期限、过度需求率变化对市场租金的单位影响程度等变量正向影响承租人的最优搜寻强度;出租人单位搜寻成本、维修费用和空置率变化对维修概率的单位影响程度等变量负向影响承租人的最优搜寻强度。(2)出租人最优搜寻强度的最优解并不一定存在,取决于出租人对匹配数量弹性的数值大小。(3)北京市住房租赁市场的市场匹配效率负向影响承租人和出租人的搜寻持时;市场紧缺程度负向影响出租人的搜寻持时,但正向影响承租人的搜寻持时。     

基于ELES模型的‘限购’和‘限贷’政策效果分析

通过将住房"限购令"分离为"限购"和"限贷"两种房地产调控政策,建立了基于扩展线性支出系统的城镇居民住房需求模型.理论分析和实证考察了这两种政策各自对城市居民住房及其它消费决策的影响.研究发现,"限贷"政策总会对居民的住房以及其它消费产生影响,而"限购"政策仅在收入房价比高于某个阈值时方生效.通过对一线、二线和三线城市居民的消费倾向参数进行估算,发现2010年时"限购"政策仅对我国二线城市有效,对于一线以及绝大部分三线城市都无效,而2016年时"限购"政策对大部分一线、二线城市均未生效.据此,指出对于房地产市场的调控不应一刀切,而应采取"因城施策"和"因时施策"的策略.     

户主年龄、住房支付能力与家庭租购选择——基于CFPS的微观证据

家庭住房租购选择偏好是租赁市场发展的重要影响因素.本文旨在探讨老龄化背景下的家庭租购选择问题,探析家庭住房租购行为的生命周期效应及住房支付能力在其中的调节作用.首先,基于理论分析,提出了人口年龄结构变化作用于家庭租购选择的住房租购偏好和住房支付约束两个传导渠道;其次,基于中国家庭追踪调查(CFPS)数据,运用面板Logit、Probit模型,实证检验了户主年龄、房价和收入对家庭购房可能性的影响,并进行了区域层面和收入层面的异质性分析.结果表明,我国城镇家庭购房的可能性随户主年龄呈"倒U型"分布,房价和收入对户主年龄与购房可能性的关系分别产生正向和负向调节效应,且对低收入和东部区域家庭作用更为明显.本研究可为政府引导住房租赁市场发展、推进住房制度改革、有效应对人口老龄化时代的住房问题等提供理论依据.     

逃离“北上广深”背景下一线城市房价涟漪效应研究

本文基于逃离"北上广深"背景,研究了一线城市对二三线城市的房价涟漪效应,并从城市规模大小、距一线城市远近和涟漪效应高低三个方面,对比分析各因素对涟漪效应的影响.研究发现:1)逃离"北上广深"背景下,产业相似度、生活舒适性差距、交通便捷性、住房市场信息距离、社会文化距离、就业增长率、开放度和总储蓄均对涟漪效应表现出显著促进作用;2)二线城市各因素的影响程度均大于三线城市;3)随着与一线城市距离的增加,产业相似度、交通便捷性、就业增长率和开放度的影响呈递减趋势,生活舒适性差距呈递增趋势,住房市场信息距离和总储蓄基本与距离无关;4)随分位数提高,多数变量的影响程度增强,表现出"加速效应".     

基于地域因素的连锁商业分布式决策树算法

连锁商业数据的"分布异构"和"地域差异"特性,使得传统决策树算法难以满足其跨区域的数据挖掘要求.通过分析不同地域经济水平、人口规模等地域经济因素对连锁商业网点销售行为的影响特征,提出将地域因素引入到连锁商业的分布式数据挖掘模型中;并在定义地域因子、决策树特征和决策树特征差异率等概念的基础上,提出了由地域分枝算法模块、特征差异算法模块和分店子树构造算法模块构成的RDT算法.通过在浙江某连锁商业集团杭州、绍兴、宁波、温州、台州、丽水和金华七个地市门店的实证分析,充分验证了算法模型的有效性.     

社会力量参与保障性安居工程演化博弈及政府规制

社会力量参与保障性安居工程是推进住房保障可持续发展、优化公共服务供给机制的重要途径.实证考察发现,当前我国社会力量参与比例很低,动力不足.基于演化博弈理论研究了政府与社会力量在保障性安居工程合作过程中行为策略的演化路径,分析了双方合作的动力机制和关键因素.结果表明:无外力作用情况下社会力量难以向主动参与方向自然演化,需要政府审时度势实施相应的规制.结合实证分析发现:政府激励约束机制不完善、制度环境建设滞后是造成当前规制效能不足的重要原因.基于我国现状并借鉴发达国家经验,提出加大激励力度、创新管理制度、加强监督考评、强化宣传引导等政策建议.研究结论对于推动我国住房保障的多元参与和市场化运营具有一定参考价值.     

政府提供住房补贴的福利损失

政府给低收入者提供住房补贴, 是实现社会公平的重要措施之一. 但是这一举措必定会降低资源配置的效率, 造成经济社会的福利损失. 如何衡量和测算由于政府补贴造成的福利损失的大小是个值得关注的问题. 构建了两个模型, 分别探讨了当补贴资金充裕和不充裕时政府住房补贴对社会福利的影响. 结果表明: 在保障性住房市场, 社会福利损失的大小不仅和政府补贴的额有关, 还和政府补贴的方式有关: 政府补贴造成的价格的降幅越大, 则资源 配置的扭曲程度就越高, 福利损失也就越大; 当补贴资金一定时, 补贴的受益面越小, 福利损失就越大; 市场价格越高, 或交易量越大, 补贴造成的福利损失 越大; 市场的需求弹性或供给弹性越大, 补贴造成的福利损失也越大. 但补贴造成的福利损失不是无限的, 它有个极大值.     

住房市场泡沫识别的超指数膨胀模型——以京沪各区县房价为例

近年来我国房价不断攀升,京沪房屋平均销售价格始终位居全国前两位,目前京沪房价仍处于上升通道,人们愈加关心京沪房地产市场是否存在泡沫.基于京沪各区县二手房交易价的周均价数据,本文构建了房价泡沫检测与识别的均值回复随机平稳终结模型,并估计了房价泡沫的膨胀强度和泡沫破灭的临界时距.利用它对京沪区县2007年12月至2015年10月的投机泡沫实证分析表明,该模型能够有效地检验京沪区县住房市场泡沫的存在性,识别29个区县泡沫膨胀强度和积累的稳定性大小,模型对于房价下跌有很好的预警效果.最后,本文利用该模型的实证结果指出,当前京沪各区县的房地产市场存在不同程度的投机泡沫.     

基于改进PSO的保障性社区公共服务设施配置空间优化研究

近年来,房地产价格持续快速上涨,居民住房问题日益突出,为了缓解中低收入居民住房问题,政府兴建了大批保障性社区.而当前保障性社区公共服务设施普遍存在配置不完善,供给滞后,低效与供给过剩同时存在的问题,导致人口入住过程缓慢,入住率低.这不仅影响到居民的生活质量,同时也影响到保障效果的实现及和谐社会的构建.文章以上海市保障性社区为研究对象,在多目标约束条件下,构建了可以清晰表达保障性社区公共服务设施配置空间的多目标微粒群算法(particle swarm optimization,PSO)优化模型,并基于所构建模型,实证分析保障性社区公共服务设施配置优化模拟,在此基础上求出了公共服务设施最优配置方案,这对于提高保障性社区公共服务设施配置的科学性和合理性,完善社区公共服务设施的配置理论,具有较大的理论意义和实践意义.     

我国住宅价格多层面因素模型及其实证研究

根据住宅价格形成机理,构建了综合考虑宏观变量、住宅市场与土地市场等微观变量的多层面住宅价格理论模型,理论与实证研究表明:住宅价格长期均衡价格的影响因素主要有收入、银行信贷,住宅需求与供给,土地价格、土地供给和土地开发;当短期住宅价格偏离长期均衡价格时,市场自身具有一定的自动调节功能;短期住宅价格主要受住宅需求、土地供给和土地开发量等微观因素影响;同时我国房地产市场发展不平衡,不同地区住宅价格既有共同的影响因素,也有各区域的影响因素,同一因素的影响程度不同,且各地区住宅价格回归到均衡价格的速度不同.结论对政府制定住宅市场调控措施具有参考价值.     

北京市商品住宅系统动力学模型构建及其在预警中的应用

次贷危机的爆发引起了学术界对房地产风险及预警系统的关注.首先对传统的房地产市场预警方法进行了回顾和分析,然后从系统科学的观点出发通过对商品住宅市场各影响因素的分析构建了北京市商品住宅的系统动力学模型.通过实证仿真研究验证了模型的有效性并利用该模型对不同假设情景下北京市2010年商品住宅市场的主要指标进行了综合模拟预测,为房地产市场综合模拟预警体系提供了一个系统预测方法.     

系统思维与我国住房政策设计

我国住房政策设计缺乏系统性、整体性考虑,影响了实施效果。完善住房政策体系,首先要做好顶层设计,明确住房政策目标,政策设计逐步从问题导向转为目标导向;要打破城市政府对土地供应的垄断,上级政府对城市住房建设用地供应,既要给出上限,也要设定下限,切实增加住房有效供给;要开征房屋空置税,确保建成的房屋有人居住;政府要为低收入家庭提供以货币补贴为主的住房保障,弥补市场失灵,促进房地产市场可持续发展。     

房地产开发企业供给决策理论模型与行为分析

政府加大土地出让力度、提高企业融资限制等调控政策能否达到增加住房供给的目标,在很大程度上要受到开发企业供给决策的影响.为了模拟开发企业的供给决策行为,提出了综合考虑房地产开发企业主要决策环节的理论模型.研究表明:在一定的市场环境下,开发企业具有稳定的土地、可售住房、现金和融资额度的储备倾向,为了实现全局利润最大化和持续经营的目标,可能在某一项目或决策环节选择次优策略;随着市场环境发生变化,开发企业会对储备策略进行调整,当房价上涨预期增加时,企业的存货储备倾向显著增强,当房价风险增加时,企业的资金储备倾向显著增强,当融资成本增加或融资约束增强时,开发企业短期内为了回笼资金而加快销售,但由于经营节奏放缓、存货储备倾向提高,企业的长期供给潜力会受到不利影响.