浅谈土地增值税清算的方法

土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。     

土地增值税应按率征收

中国税收政策的复杂性及中国企业的税负之重在全世界皆位前列。税收政策从来就是政府用来调控经济的常用及有效手段。我国土地增值税从1993年政策出台．1995年真正实施。实行过程历经免预征、免征、定率征收的方式,在房地产“暴利”论的经济大潮中在各地重新拉开全面清算的大旗,加大清算力度。要清算了,对于成本怎样扣除,不同期间如何分摊,政策如何理解与衔接,是存在于实操中的若干重要问题。政府每一年都出台一个或几个相关的法规。以期法规更清晰化和具实操性。但法规的宣传力度、各级执法人员的理解误差、专业水平,以及各地政府对于此税种的干涉程度。令不同地区出现不同的执行情况。而税务局在法规执行中所处的权威地位,也极大地影响了法规的执行。本文运用比较法．综合分析多个相关的法规条款,结合定率征收与清算方法的利弊。并结合本人实际工作经验,得出：土地增值税定率征收是最合适的,不但节省人力、物力、财力,而且加快了税款入库,减少弄虚作假,更重要的是向税收简化的方向推进。     

土地增值税清算中的成本分摊思路--以城市综合体为例

城市综合体计税成本对象有两种不同划分方式：按规定的原则确定计税成本对象;将整个开发项目作为一个计税成本对象。根据不同的计税成本对象,确定城市综合体项目土地增值税清算中成本分摊的两种思路：按规定的原则确定计税成本对象并按其进行分摊;将整个开发项目作为一个计税成本对象计算不同类型的成本。其中,按规定的原则确认计税成本对象分为以下五步：确定计税成本对象;计算开发成本;分摊计税成本对象;计算已销售开发产品的成本;将各计税成本对象中已售的房地产类型合并。企业应该根据自身的情况采取不同的分摊方法,也可以根据需要把不同的分摊方法进行比较、结合使用。     

关于完善土地增值税的思考

自1993年首次提及土地增值税以来,约10年左右未在全国真正实施。前几年实行的"预征"和现在的"清算"办法在进行的过程中都存些许问题需要予以稳妥处理。本文旨在以土地增值税的形成原因、本质以及台湾的现行相关政策为出发点,分别从政府和开发商的角度探讨征收土地增值税的利弊和相应的应对措施。     

浅谈我国增值税制度改革

本文通过对我国现行增值税的概况分析,针对我国现行增值税制度存在的问题(现行增值税运行环境分析;征税范围较窄;管理制度不健全,涉税违法犯罪活动日益猖獗;对固定资产存在重复征税现象;减免及优惠方面的问题;在发票及其征管方面,专用发票存在不规范使用及非法使用的问题;日趋复杂的增值税税率,形成新的税负不平),提出了建立和完善增值税制度的对策及建议.总之,随着我国经济的发展和改革开放的扩大,我国的增值税制度从无到有,税制逐步建立、完善,对于保证国家、特别是中央政府的财政收入,促进经济发展,实现我国税制和税收管理的现代化,发挥了非常重要的作用.     

集体经营性建设用地入市土地增值税税率与扣除项目核算——基于重庆市大足区入市实例分析

明晰国有土地增值税和集体土地增值收益调节金在税率和成本扣除项目中的差异,核算集体土地入市成本扣除项目类型与标准,以及土地增值收益分配税费.采用对比分析法和实证分析法,结果表明:由于现行土地增值税对城乡土地不区分区位、用途、入市途径与方式,在调节高增值、高价格土地收益时存在不足,土地增值税替换调节金后,大足区国家与农民(集体与个人)之间的分配比例由4.5∶5.5变为3∶7,国家收益将大幅降低;首次入市环节与转让环节的土地成本扣除项目有本质不同,首次入市土地成本扣除项目包括土地使用权取得费和土地开发费两项,前者包含收回土地承包经营权补偿成本、房屋拆旧补偿成本、农民集体所有权人补偿成本、工程费用成本、统筹管理成本等5项,集中区、就地和城中村3种入市途径的成本扣除平均分别为32.28万元/667 m~2、 18.94万元/667 m~2、 31.09万元/667 m~2;如果土地增值税替换调节金,成本扣除项目是核算关键,建议建立统一细化的成本扣除项目类型与标准的动态更新管理机制.     

浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题

伴随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出,房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文从现行土地增值税的开征背景及作用出发,分析了土地增值税的征管现状及存在问题,提出了加强征管的对策与建议。     

营改增对分散型物流服务供应链的影响

我国自2011年末在交通运输业和现代服务业推行营业税改征增值税政策以来,由于运输成本可抵扣项范围小、增值税发票取得困难等实际问题,营改增政策使得部分物流企业的税负成本不降反升.针对这些问题,分别建立在征收营业税、增值税情况下的分散型物流服务供应链模型,使用报童模型求出物流集成商最佳订货批量,通过数值分析发现在当前实际运输情况下,实施增值税会导致运输企业税负水平上升.随着增值税发票获取难度的下降、承运商成本可抵扣范围的增加以及增值税税率的下调,运输行业税负水平会相应的下降.     

关于土地使用权分摊方法的探讨

通过对传统的土地使用权分摊方法的分析,发现建筑面积平均分摊法存在问题.提出了土地使用权分摊的新方法--土地价值分摊法.     

地价分摊方法释疑

对比分析了地价分摊的三种方法，明确了面积分摊法和价值分摊法、价值分摊法与剩余分摊法的联系与区别。对价值分摊法是否导致各分摊部分建筑物价格不相等的疑问，从理论上进行了解释。     

浅谈当前中国税收存在的几点问题

本文论述了我国当前税收的现状,从税收成本、税负、企业所得税、增值税几方面分析了我国税收政策的不足之处,提请社会各界及广大读者的重视。     

高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定

本文简要论述了多层及高层建筑物地价分摊方法及土地占有额份的确定。     

基于增值税和所得税差异分析企业纳税筹划思路

增值税和所得税是现行税制中的主要税种,合理有效的纳税筹划可以帮助企业减轻税负。本文从分析增值税和所得税的差异入手,从税制要素角度出发,对增值税和所得税的筹划进行具体分析,探寻适合两税种的综合纳税筹划的思路。     

高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定

本文简要论述了多层及高层建筑物地价分摊方法及土地占有额份的确定。     

后"营改增"时期增值税费用化会计处理模式的构建

分析增值税费用化的理论基础,探讨"营改增"后企业涉税会计核算及增值税会计核算的缺点,借鉴增值税费用说和税负归宿理论构建增值税的费用化处理模式,通过设置"税金及附加-增值税"、"应交税费-应交增值税"、"递延增值税"等账户进行相关核算及账务处理,并结合具体案例加以说明,以提高会计信息的可理解性和可比性,从而使增值税应纳税额作为费用在利润表中得以体现,更好地服务于税务机关和信息使用者.     

交通运输业“营改增”税负研究

"营业税"特点在于全额征收,重复征税,加大了第三产业税负的不公平。而增值税特点在于对增值额征税,通过层层抵扣消除重复征税影响,将税负转嫁到最终消费者。因此,为完善税收体制,与国际接轨,国家推出了"营改增"试点,这将成为我国未来税制改革发展趋势,并将逐步取消营业税税种。以下笔者以"交通运输业"为例研究"营改增"后对税负的影响。一、交通运输业中小规模纳税人的税负交通运输业中小规模纳税人,增值税税率为3%,税负没有大的影响或略有利。举例说明:某交通运输企业试点前营业收入为106万,营业税=106*     

浅谈增值税几种视同销售行为及其会计处理

增值税暂行条例规定了８种视同销售行为，其目的一是保证增值税税款抵扣制度的连续性，保证税收收入；二是公平税负，避免偷、漏税行为。从现行会计制度关于视同销售处理方法的规定入手，分析现行规定存在的一些不足，并提出了个人的解决思路或建议。     

房地产税制改革与开征物业税探析

房地产税收制度是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。而我国目前的房地产税制弊端日益突出．主要表现在：税种繁杂、重复征税，课税范围狭窄、税负结构不合理、计税依据失当、税率设置不合理，税制本身存在有欠公平之处等。本文在深刻剖析上述问题的基础上，通过借鉴国际经验，提出了我国房地产税制的改革方向，包括房地产税制应实行增值税制度，以增值税作为房地产的主税。以及将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税。     

非等比降税下的建筑企业税负逆增现象及应对

2016年"营改增"以来,我国增值税税率经历了3次较大规模变化.相较于2017年全行业等比降税率,2019年新税改为非等比降税.新政策实施后,建筑企业增值税销项税率降1个百分点,进项税率一般降3个百分点.案例推演表明,建筑企业增值税进项税额的营业收入占比高于1/3时,降税后实际税负相对于降税前不降反增.建议企业做好税负管理、优化成本结构、开展技术革新,以应对非等比降税下的税负逆增现象,助力大规模减税降费预期目标的实现.     

非等比降税下的建筑企业税负逆增现象及应对

2016年"营改增"以来,我国增值税税率经历了3次较大规模变化.相较于2017年全行业等比降税率,2019年新税改为非等比降税.新政策实施后,建筑企业增值税销项税率降1个百分点,进项税率一般降3个百分点.案例推演表明,建筑企业增值税进项税额的营业收入占比高于1/3时,降税后实际税负相对于降税前不降反增.建议企业做好税负管理、优化成本结构、开展技术革新,以应对非等比降税下的税负逆增现象,助力大规模减税降费预期目标的实现.