式论公有住房使用权及交易

公有住房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题，是随城镇住房制度改革不断深化和展开之后产生的一个现实问题。国内一些城市相继出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》然而，该通知也带来了一系列问题，如公有住房使用权如何界定性质、权能范围怎样划定以及缺乏交易的具体操作规定等等。这些问题如果不能有效解决，将会构成公有住房使用权交易的法律障碍，必然造成立法目的与实际效果的背离。本文将力图通过公房使用权及其交易问题的分析，进一步探索解决相关问题的法律对策。     

政策参考

国务院制定房改新的《决定》针对房改中出现的低价售房等问题,国务院房改《决定》作出新规定。《决定》确定了新的出售公房的标准价,要求停止执行原标准价。鉴于各地已售出公房的实际售价,绝大多数未达到原定标准价,更未达到成本价,《决定》规定:只有以市场价或成本价购买的公房,产权才归个人所有。凡实际售价未达到成本价的,各地都应明确其个人所拥有的产权比例。《决定》要求,已出售之公有住房,均须按照售房当年的售价占成本价的比重,明确其个人所拥有的产权比例。经购房人同意,也可以按成本价补交价款及利息后,原购房产权归个人所有。《决定》规定,凡1994年1月1日至新《决定》发布之前出售的公有住房,一律按新《决定》规定的售房政策进行规范。     

宅基地使用权继承的法理学思考

我国当前立法并未认可农村宅基地使用权的继承制度，这就人为割裂了房地一体的逻辑，也与其用益物权的属性产生了冲突。宅基地使用权继承合法化有利于法的秩序价值、公平价值的实现，并能体现法律的适应性。同时，应采取一定的限制性继承制度以保证继承人个体利益与集体经济组织、社会整体利益之间的利益平衡。     

关于高等学校公有住房售房资金账务处理的思考

公有住房出售收入,划出维修基金后,必须全额存入当地住房公积金管理机构在当地政府确定的银行开设的公有住房出售收入单位专户,纳入单位住房基金,用于本单位职工住房建设和住房制度改革。本文根据制度规定及实际操作情况探讨了高校公有住房售房资金账务处理方法。     

加强高校公房管理 提高学校办学效益

针对目前高校公房管理的现状,特别是高校公房无偿使用,单纯依靠行政手段调配管理公房的种种弊端,提出了借助经济杠杆、实行定额核算的公房管理思路.     

安部公房小说艺术特色初探

安部公房是战后日本存在主义文学的杰出代表.他用象征和寓意的方法来表现现代人所处的孤独状态,对人和人的内心世界进行不懈的探索,启发人们去深入思考,去寻找迷失的自我.他的小说在继承日本传统文化的基础上,借鉴西方现代文学中的存在主义和超现实主义的艺术表现手法,形成了自己鲜明的艺术特色.     

探讨公有住房出售净损失的会计处理问题

根据国家有关政策本文探讨如何解决公有住房出售净损失的会计处理问题公有住房出售的净损失实质上主要由两部分组成一是住房的公允价值与成本或标准价之间的差额二是在购买住房享受的工龄折扣为了真实客观公允地反映企业的财务状况企业出售公有住房发生的净损失应在资产负债表的资产方递延资产或专项应收款项下反映而不应在负债方住房周转金项下长期反映由于职工享受工龄折扣而形成的损失可通过以下方法处理企业按当地政府规定出售公有住房的工龄折扣损失应由政府给予补偿既冲减国家资本金予以收回企业按当地政府规定出售公有住房的工龄折扣…     

农村土地使用权流转的法律关系浅析

在家庭承包经营基础上,各地出现了农户土地使用权在承包期内依法、自愿、有偿转包、交换、转让、出租及继承、入股、抵押、赠与等流转形式,农村土地市场有了一定程度的发展,这是自1985年国家在政策上开始允许有偿转包土地,农村用地市场的新发展.目前,农村土地的立法还相对滞后,研究和探讨农村土地使用权流转的法律制度有着重要意义.     

论集体土地使用权流转方式的立法完善

转让、抵押、继承和反租倒包作为集体土地使用权的流转方式为法律所限制或禁止,但事实上已被社会实践所突破。然而,现实条件的制约又使得集体土地使用权流转方式难以全面开展。因此,相关部门应完善集体土地流转方式的相关立法,以保证在实际流转中有章可循、有法可依。     

城市直管公房微整治模式与精细化管理研究

采用直管公房统计数据和现状调研构建直管公房点状数据库,运用ArcGIS分析直管公房空间布局与现状特征,探索直管公房国有土地主导政府储备与整治互动模式、公私联营型整治模式、历史特色建筑保护型整治模式、产业转型升级型整治模式等4种模式;从构建三维直管公房管理数据库、潜力预测和类型划分、整治标准与准则指引、整治后效益评估体制和监管机制等方面提出精细化管理建议,以期为直管公房合理整治、精细化管理、实现多方共赢和激发经济增长点及社会效益的喷发点提供借鉴．     

关于开放住房二级市场的思考

住房二级市场的交易客体既包括私人住房又包括安居房、集资房和房改房等职工所购公房。私人住房产权明晰,交易形式也多种多样,包括出租、交换、抵押、典当等形式。对于这部分住房市场运作,只需健全一般市场交易的法律规范,不用制定特殊的政策来加以规范。对于职工所购公房由于在地价等多方面的优惠,国家必须对职工所购公房上市收益进行调节,将土地收益收归国库。职工所购公房上市交易的形式主要包括出售、出租、交换和抵押四种形式。由于职工所购公房是住房二级市场的主要交易客体,可以说,住房二级市场的成长主要取决于国家对职工所购公房上市的政策规范和引导。住房二级市场的健康发展必将产生积极的影响。 一、对房地产市场的影响 １、有利于促进房地产市场交易行为的规范化,促进房地产市场健康有序的发展。在全国各地已购公房上市交易办法出台之前,就已经出现不少已购公房地下非法交易的现象。地下非法交易,不仅使当事人双方缺乏应有的法律保护,使国家有关的税费流失,而且容易出现纷争、留下隐患。而允许职工已购公房上市交易,就可以促使地下交易转为公开交易,非法交易转为合法交易。这不仅保护了交易双方当事人的合法权益,而且国家的有关税费也能足额收上来。从而,也规范了房地产...     

现代规模农业与家庭农地产权继承制度的创新

通过分析规模经营农业经济组织形成需要的市场与制度条件,可以看出我国长期实行子女平均继承农业土地使用权是导致以家庭农场为主体的适度规模农业难以实现的重要原因。通过实行长子继承制及相关配套的改革,能够推进家庭为主体的适度规模农业的形成与发展。     

公房出售评估管理信息系统的设计及实现

开发公房评估管理信息系统是为进一步完善校园管理信息系统和实现后勤部门房管理的电脑化。本文介绍暨南大学公房出售评估管理信息系统的设计方案及对ＰｏｗｅｒＢｕｉｌｄｅｒ的分页统计，单页打印技术的一些探讨 。     

关于我国房改出售公房的几点建议

本文论述了我国房改出售公房中存在的问题,并提出解决这些问题的几点建议。     

住房补贴的理论模型与现实解释

基于劳动力价值理论，构建了住房补贴与市场化工资模型（含住房消费因素），运用模型对住房分配货币化，住房补贴和已售公房产权安排给出了新的解释，认为当职工工资标准按市场化方式确立时，职工住房补贴并不需要，住房分配货币化自然形成，已售公房产权应用明确界定为购房者个人产权。     

对公有房屋拆迁补偿方法的探讨

公有住房对拆迁人拆迁来说是有一定难度,在这种前提下,有些地方自行制定了一些加速拆迁的补偿办法,但是,这些补偿办法笔者认为,有些不合理的地方.本文就此给予了列举与各位读者探讨.     

宁波海域使用权流转立法方案研究

现有法律制度尚不能满足海域使用权流转的实践需要,推进海域使用权流转立法是宁波海洋经济示范区核心区建设的必然需求。宁波已对海域使用权流转进行了立法和实务尝试,可以从一级市场海域使用权流转、二级市场海域使用权流转、海域使用权流转评估与补偿制度、海域使用权流转监管及法律责任等方面进一步完善立法。     

用正算法评估划拨土地使用权价格——以兰州红古通用机械厂补交土地出让金涉及土地使用权价格评估为例

近几年来,随着房地产市场经济的快速发展,在各类房地产估价活动中涉及国有划拨土地使用权的情况越来越多,对国有划拨土地使用权价格评估中所涉及的相关问题,无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价格评估,是估价实践中急需解决的问题,也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。简要分析了划拨土地使用权价格内涵及其构成、估价思路,重点以笔者在工作之余参与完成的实际估价案例为例,对划拨土地使用权价格的评估进行具体的分析,旨在对划拨土地使用权价格评估方法的探讨。     

浅谈土地使用权的分层设立——以太原市为例

阐述了太原市土地使用权分层设立的必要性,分析了太原市土地使用权分层设立存在的问题,提出了完善土地使用权分层设立的对策。     

浅析宅基地使用权流转

宅基地是广大农民的基本生活资料,宅基地使用权的流转问题直接关系到农民安居乐业、城乡一体化建设进程以及社会主义市场经济的发展。笔者认为,在我国土地市场化发展不够成熟,宅基地使用权制度还不完善的现阶段,宅基地使用权流转既不能片面的限制,也不能完全放开,应有条件、有限制的进行流转。一、宅基地使用权的特殊性质决定了宅基地的流转应该受到限制农村宅基地使用权本质上属于土地使用权,但与土地使用权又有区别。根据法律规定“一户农户只能拥有一处宅基地”,而土地使用权则没有这样的限制。农村宅基地使用权不仅具有物权的属性,并且与集体经济组织的成员资格是联系在一起的,也就是说,农民申请宅基地是因为农民是农村集体经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地,土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。所以,宅基地通常是与成员权联系在一