房地产投资评估与决策系统的分析与设计

运用房地产投资评估与决策的理论与方法 ,结合房地产开发项目实践 ,给出了房地产投资评估与决策系统的模型和结构 ,并进行了详细的系统分析和设计 ,开发了一个实用化的房地产投资评估与决策系统.     

房地产开发企业供给决策理论模型与行为分析

政府加大土地出让力度、提高企业融资限制等调控政策能否达到增加住房供给的目标,在很大程度上要受到开发企业供给决策的影响.为了模拟开发企业的供给决策行为,提出了综合考虑房地产开发企业主要决策环节的理论模型.研究表明:在一定的市场环境下,开发企业具有稳定的土地、可售住房、现金和融资额度的储备倾向,为了实现全局利润最大化和持续经营的目标,可能在某一项目或决策环节选择次优策略;随着市场环境发生变化,开发企业会对储备策略进行调整,当房价上涨预期增加时,企业的存货储备倾向显著增强,当房价风险增加时,企业的资金储备倾向显著增强,当融资成本增加或融资约束增强时,开发企业短期内为了回笼资金而加快销售,但由于经营节奏放缓、存货储备倾向提高,企业的长期供给潜力会受到不利影响.     

市场不确定性对住宅开发项目上市时机的影响

实物期权理论认为,市场不确定性能够延迟房地产开发项目的上市时间.基于全国主要城市在2006和2016年间商品住宅开发项目的土地购置和项目上市记录,本文建立久期模型分析住房价格增长波动率和其他因素对项目上市时间的影响规律.实证结果显示,市场不确定性能够显著延迟项目的上市时间,但在高房价水平下这种延迟效果较为有限;此外,项目和企业特征也会显著影响项目的上市时间.该结果表明,房地产企业"高价拿地+捂盘惜售"的策略并不能从实物期权理论中得到充分的支持,是一种高风险的投资行为.     

电信数据业务创新质量、参与者相对市场关系与定价决策

针对已有文献均孤立的研究产品创新质量或参与企业相对市场关系对电信业务定价决策的影响,以及未能在价格、质量感知效用、质量设计成本之间建立逻辑一致的联系这些缺陷,建立了业务创新质量(包括感知质量与质量设计成本)、企业相对市场关系与电信业务价格之间的统一分析框架,并考察了模型均衡及性质。结果表明:创新质量可以提升用户支付价格并增加运营系统利润。当电信市场规模较小时,双方同时决策意味着低业务价格、高创新质量和高系统利润,而序贯决策则意味着决策先行者拥有先动者优势;当市场规模较大时,运营商先行决策会带来高业务价格、高创新质量和高系统利润,而作为追随者的服务提供商可通过提升创新质量来改善价值获取,获得后动者优势。     

银行与房地产开发企业的动态博弈分析

房地产行业的资金主要来源于商业银行,研究房地产企业和银行的关系具有重要的意义。本文运用博弈论基本理论和方法,通过建立房地产开发企业和商业银行的借贷动态博弈模型,分析得到了不同情况下的银行与房地产企业的博弈均衡。针对以上分析,本文提出了完善房地产融资、促进房地产企业和银行关系良性循环的一些建议。     

公司参与扶贫下的订单农业供应链:生产决策,社会福利与政府补贴

为了响应国家脱贫攻坚的号召,越来越多的公司(如龙头农业企业)开始通过订单农业的方式参与扶贫.综合考虑我国扶贫政策,引入土地规模约束、扶贫产品偏好等特征,建立了由农户和公司组成的订单农业供应链模型,其中农户和公司进行一个以公司为主导者的Stackelberg博弈.据此对比分析不同的政府补贴方式下农户生产决策、企业扶贫行为以及社会福利.研究表明,扶贫成本的降低、扶贫效果系数和消费者扶贫产品偏好增加会促使农户扩大生产量/种植面积、公司提高扶贫水平,进而提升整个供应链绩效水平以及社会福利,减小政府补贴压力.而政府补贴金额因受到土地规模约束,并不是越高越好,当土地规模比较小时,政府最优决策是不补贴;当土地规模中等时,政府可以补贴公司或者农户;当土地规模比较大时,若政府基于社会福利最大化进行决策,应该补贴公司,而若政府基于考虑扶贫补贴效率进行决策最大化,应该补贴农户.     

开发时滞在房价上涨中的中介效应研究

因开发时滞已成为限制房屋供应效率的核心因素,受国内土地杠杆不断提升现象启发,我们试图验证两者的作用机制.我们首先利用实物期权模型,建立更贴近实际的二重随机微分方程,定量测算土地杠杆和开发时滞的非线性交互机制.局部均衡模型显示,在市场预期稳定的情况下,土地开发周期主要由土地杠杆(即土地价值与房屋价值的比例)决定.2002-2015年全国31个省域的面板数据回归结果显示,在有效控制人口密度等外部因素的影响后,平均来看,土地杠杆每提高100个百分点,当年开发时滞提高20个百分点.在经过时间趋势、外生事件冲击和地区位置等稳健性检验后,这一结论仍然成立.继而,建立三阶段中介效应模型,计算得到整体的中介效应为46%,但随着土地杠杆的提升,相较于时滞的间接途径,直接成本效应已成为影响房价的主要途径.而在此过程中,开发时滞对房价的影响始终是相对稳定且显著的.同时,土地杠杆存在类似的加速器效应,即随着从较低状态提高到较高状态,土地杠杆对房屋价格的正向溢出效应更强,作用力度提高约80%.上述研究证实,忽视土地杠杆过高对房地产市场的负面作用、单纯从需求端控制房价可能是不足的,凸显了从土地供给端进行结构性改革的重要性,需要将管理开发时滞纳入房地产调控整体政策框架中.     

信息不对称条件下房地产市场博弈序贯均衡分析

房地产市场是一个典型的信息不对称市场,本文以该市场中的政府、房地产开发商和消费者为研究对象,针对房地产商利用自身信息优势,影响消费者决策,以及该过程中政府监管是否到位这一问题,创建三方博弈模型。分析了市场各主体间的相互作用关系,并求得博弈模型的序贯均衡解。结果表明政府的策略决定了房地产开发商和消费者的最优策略,只有政府严格把关,市场才会朝健康的方向发展。     

“随行就市,保底收购”还是“土地入股”?——农户加盟农业组织模式的两难抉择

针对现实中农户面临着农业加盟模式选择困难的问题,在市场价格和市场需求双重不确定的基础上,本文构建了"公司+农户"型农产品供应链模型,对比分析了农户在两种农业加盟模式"随行就市,保底收购"和"土地入股"下的最优决策行为.研究发现,当市场规模很大时,农户应选择"土地入股"模式;当市场规模较小时,农户的加盟模式选择与市场需求不确定性有关及订单价格、基本工资、土地分红比例等因素有密切关系.     

北京市土地拍卖溢价实证检验

地方政府过度追求土地财政, 全国各地拍卖土地催生"地王现象", 土地拍卖产生过高拍卖溢价. 选择北京市2003-2010年出让的住宅以及商业用地, 运用特征价格模型实证检验土地拍卖溢价的影响因素. 研究发现土地用途、容积率、方位、竞得人性质和区位是土地拍卖溢价的显著影响因素; 与私有房地产企业相比, 国有房地产企业对土地拍卖溢价的影响更加显著; 2009年, 中国应对金融危机的部分"救市"资金通过国有企业流入土地市场, 推动了土地价格上涨.     

订单生产制造企业承诺交货期决策研究

交货期决策对订单生产企业极其关键,研究考虑需求对价格和交货期敏感的市场中,建立了订单生产制造企业交货期决策模型,最优化分析显示存在最优的承诺交货期使企业边际收益达到最大化,并在优化结果的基础上探讨了模型成本参数变化和市场需求敏感性对承诺交货期决策的影响,通过数值算例进一步分析了模型变量对承诺交货期决策的综合作用。     

土地价格、房地产信贷规模与房价的相互影响与均衡关系

房地产业的发展高度依赖银行信贷支持和土地供应。因此,土地出让政策和房地产信贷规模和房价之间可能存在相互影响的均衡关系。笔者选用从2000年第1季度至2013年第1季度我国房屋销售价格、房地产信贷规模和土地交易价格三个变量的时间序列数据,构造了反应三个变量短期和长期关系的向量误差修正模型,进行脉冲响应分析与方差分解分析,着重探讨了住宅销售价格、房地产信贷规模和土地交易价格三者的互动关系。结论表明:土地价格、银行信贷规模(房地产企业国内贷款余额与购房贷款余额)对住宅价格存在显著的长期稳定的影响。其中,土地价格对房价的影响略高于信贷规模对房价的影响。因此,政府在调控房价中应组合运用的土地政策与信贷政策,有效抑制房价过度波动。     

多级企业集团R&D决策的信号博弈分析

为了帮助企业集团制定 R& D决策 ,建立了不完全信息库诺特市场上三级企业集团关于 R& D及其经济增长的模型 ,并采用信号博弈分析了该模型 ,给出了集团的最优决策 .在给出了模型的基本描述后 ,建立并用信号博弈分析了下游企业 C的模型 ,给出了其最优决策 ,也同样分析了中游企业 B和上游企业 A.集团公司的最优创新大小依赖于贴现因子、它的类型、价格和工资 .在集团中 ,上游企业的最优创新大小影响下游企业的最优创新大小     

新产品开发动态模型探索

随着我国从计划经济体制向市场经济体制的过渡和发展, 当前各类企业正面临着日益激烈的产品市场的竞争。因而对于我国企业和经济的发展, 新产品的开发就特别具有针对性、广泛性和紧迫性。本文从宏观的产品价值、开发能力、动态反馈的分析、及微观的需求弹性、环境资源、经济效益等六项指标出发, 用标准值法、综合决策等方法建立了评选产品的数学模型, 用此模型便可作出新产品开发的决策。     

区域房地产市场四方有限理性博弈研究

基于有限理性、适应性预期和非均衡市场,建立区域房产商、地方政府、金融机构和购房者之间的动态博弈模型,并运用博弈论、动力系统理论和数值模拟、延迟反馈控制方法对博弈的动态演化进行分析.结果表明,在市场供求非均衡下,有限理性的房地产市场主要四方主体可通过动态重复博弈达成渐近稳定的Nash均衡;购房者刚性需求占比、土地整治成本率、城镇化率、土地财政依存度和房屋租金率的升高,会推动房地产行业均衡供给、需求和价格上扬;房产保有税率、二次交易税率和房产投资机会成本率的上升,会促使房地产行业均衡供给、需求和价格下行;而房产商综合税负率的上升,则推高该行业的均衡需求和房价.建议中央政府房地产市场调控政策不要直接着眼于供给、需求和房产商税负,应从城镇化、土地财政、房产保有税、二次交易税费、投资机会成本和保障房建设着手,调整各方预期,以市场主体自我调节来实现房地产市场的健康可持续发展.     

双寡头垄断市场中新技术研发投资的动态博弈

研究双寡头垄断市场中新技术研发投资的动态博弈问题，试图揭示不同国家和企业在新技术研究与开发中的内部机理，从而为建设创新型社会服务。假设市场为刚性需求且需求量相对不变．新技术研发的结果表现为降低企业生产成本，两个寡头企业根据研发结果进行一级密封投标式的价格博弈．确定其最优价格和利润函数，研究一个企业先对新技术研发投资进行决策，另一个企业在其决策之后采取相应的后发研发投资决策，建立了双寡头垄断市场中新技术研发投资的动态博弈模型，获得了两企业在研发与跟进研发，单个企业研发和两企业都不研发三种情形下的最优价格和收益，归纳出三种情形下企业研发决策对研发投资额、成功概率、成本降低等参数的敏感范围，最后将模型扩展到多个企业的情况，证明企业在研发时需要考虑市场容量，避免在创新企业饱和的市场上过度投入。     

房地产寡头有限理性博弈模型的复杂性分析

根据区域房地产行业的成本结构特点,基于政府地价控制行为建立有限理性房地产寡头动态Coumot模型,并分别用理论和数字模拟的方法对其复杂性加以分析.结果表明,区域房地产寡头完全静态博弈Nash均衡在现实中是通过有限理性、不完全信息动态重复博弈达成的;在房产开发商生产技术和管理水平一定下,政府对地价的控制决定区域房地产寡头动态博弈均衡的性质和路径,从而决定房地产开发市场的类型和均衡稳定性.     

高新技术企业发展中的专利权价值问题——基于跳扩散实物期权定价的建模与模拟北大核心CSSCI

在跳扩散期权定价模型和在考虑市场微观结构及企业柔性管理决策的基础上,建立了垄断市场、寡头竞争市场和完全竞争市场3种典型市场竞争结构中的专利权定价模型,分析了在光接入系统行业市场之寡头竞争情况下的企业专利权价值。根据专利权授权的先后次序,将企业划分为领导者和追随者两类,探讨了两者的决策模式;进一步,根据企业自身的市场地位,将领导者划分为成长期企业和成熟期企业两类,根据不同的决策结构分别建立基于跳扩散过程的专利权实物期权定价模型,并以光接入系统行业为例给出具体的数值模拟结果。     

排污权价格不确定情境下企业生产决策的均值-方差模型

通过考察作为价格追随者的企业对排污权市场价格的最优反应，推导了排污权市场价格不确定情境下理性企业的随机利润函数及其均值与方差。遵循均值-方差模型的分析框架，以方差作为企业决策风险的基本测度，建立了基于不同典型决策偏好的优化模型，论证了排污权市场价格不确定情境下考虑风险的企业最优决策及其特征，以及外部情景要素变动对最优决策及其优化结果的影响。最后，通过数值模拟分析了不同参数对模型结果的影响，并较好地验证了所得结论。     

金融发展、空间效应与房地产库存——理论解释与实证检验

利用2004～2016年省际面板数据建立空间面板模型,检验了金融发展规模、金融发展结构和金融发展效率对房地产库存的影响。研究结果表明:近年来,我国房地产市场空间关联效应增强,房地产库存全国范围存在显著正空间自相关。金融发展规模对房地产库存的影响不显著,金融发展结构与金融发展效率都对房地产库存的影响显著。其中,金融发展结构与房地产库存正相关,通过空间溢出效应强化这种相关关系。金融发展效率与房地产库存负相关,通过空间溢出效应弱化了对房地产库存的影响。除此之外,进一步考察了房价和市场化指数对房地产库存的影响,发现房价对房地产库存有显著的抑制作用,市场化指数则对房地产库存有显著的促进作用,并都通过空间溢出效应强化了对房地产库存的影响。