地产边缘

前面我们说过，现金流模式使许多REITs在危机中备受追捧。它有物业抵押，现金收益稳定，融资能力超强。经济好的时候，银行愿意贷款，利用这一点，美国第二大商业REIT“通用成长”一刻也没有停止扩张，负债率高至93％；但在金融危机中，银行无力延期债务。最近，这家激进发展的REITs宣布破产。可见超强的融资功能，发挥到极致，也足以酿成巨大的危机。而在美国最大的20家REITs中，负债率超过50％的竟达四分之三之多。     

地产私募，在中国有什么模式？

对地产私募基金来说，地产新政使很多可以抄底的项目涌现出来，正是提高收益率的大好机会。但如何让投资者愿意出钱？江湖上出现了许多本土的地产私募模式。     

玩金融，玩成美国最快的地产公司

公司创办人富兰克林是个黑人，非常聪明。他把这家房地产公司的商业模式，设计得更像是一只私募基金。它集合了投资人的钱，在大学园区附近，开发或者收购改造“绿色物业”，然后再帮投资人出租给大学生，出租率非常高。其营业收入在短短三年之内，增长了130多倍!     

大学公寓REITs：根本不愁房子租不出去

由于大学人数的稳定性和学期的固定性等特点，其收入预期十分明显。而且，每年都在增长的学生人数及不断增长的海外留学生，让它根本不用发愁房子能否租得出去。     

用这种模式来整合几百座亏损球场？

据说国内近700家高尔夫球场，半数以上亏损，靠“卖会员证加地产开发”路子能走多远？美国最大的高尔夫经营管理集团，将重资产的球场，剥离成一个高尔夫REIT，这使它管理的球场迅速扩展，几乎遍及美国一半的州。     

地产金融笔记

现在是去美国抄底买REITs的机会！ 美国是REITs的鼻祖，它设计了这种可以免税的物业经营模式。所以买REITs一定要去美国。现在，美国REITs的股票价值被低估，平均低于资产净值的1O％。现在去买，相当于是去抄底。但如何选择投资组合，却需要特别注意。     

电影院、停车场、高尔夫球场，甚至监狱在美国都能做REITs!

REITs的发展，早已偏离美国国会制定规则的初衷。它原想通过地产的证券化，让投资人在更广泛的领域，享受到房地产增值带来的收益，现在反而使房地产开发与各行业的地产需求结合起来，使他们得以摆脱物业投入的负担，快速发展。[编者按]     

美国考察记：实地探究白领公寓模式

写完上期专栏文章后,我专程去了趟美国。白领公寓在中国尚未启动,但在美国普及度已经非常高,这带来了极大的想像空间。在美国华盛顿等各大商业城市,公寓的60％都用来出租,而且这些出租公寓的70％,都掌握在排名前十的公寓REITs手中。高普及度,不仅使交易成本极低,运营成本也不高,十个人就能管理一个二百多个房间的公寓。而且每栋公寓,可以根据周边环境（如临近五角大楼）定位目标人群,配套相应档次的商店、洗衣房等,商铺生意火爆。