市场不确定性对住宅开发项目上市时机的影响

实物期权理论认为,市场不确定性能够延迟房地产开发项目的上市时间.基于全国主要城市在2006和2016年间商品住宅开发项目的土地购置和项目上市记录,本文建立久期模型分析住房价格增长波动率和其他因素对项目上市时间的影响规律.实证结果显示,市场不确定性能够显著延迟项目的上市时间,但在高房价水平下这种延迟效果较为有限;此外,项目和企业特征也会显著影响项目的上市时间.该结果表明,房地产企业"高价拿地+捂盘惜售"的策略并不能从实物期权理论中得到充分的支持,是一种高风险的投资行为.     

开发时滞在房价上涨中的中介效应研究

因开发时滞已成为限制房屋供应效率的核心因素,受国内土地杠杆不断提升现象启发,我们试图验证两者的作用机制.我们首先利用实物期权模型,建立更贴近实际的二重随机微分方程,定量测算土地杠杆和开发时滞的非线性交互机制.局部均衡模型显示,在市场预期稳定的情况下,土地开发周期主要由土地杠杆(即土地价值与房屋价值的比例)决定.2002-2015年全国31个省域的面板数据回归结果显示,在有效控制人口密度等外部因素的影响后,平均来看,土地杠杆每提高100个百分点,当年开发时滞提高20个百分点.在经过时间趋势、外生事件冲击和地区位置等稳健性检验后,这一结论仍然成立.继而,建立三阶段中介效应模型,计算得到整体的中介效应为46%,但随着土地杠杆的提升,相较于时滞的间接途径,直接成本效应已成为影响房价的主要途径.而在此过程中,开发时滞对房价的影响始终是相对稳定且显著的.同时,土地杠杆存在类似的加速器效应,即随着从较低状态提高到较高状态,土地杠杆对房屋价格的正向溢出效应更强,作用力度提高约80%.上述研究证实,忽视土地杠杆过高对房地产市场的负面作用、单纯从需求端控制房价可能是不足的,凸显了从土地供给端进行结构性改革的重要性,需要将管理开发时滞纳入房地产调控整体政策框架中.     

房地产信贷在房地产开发投资中的乘数效应

银行信贷作为房地产开发投资的重要资金来源,可能通过内生增长的形式表现出乘数效应, 使得开发投资总量快速增长.通过建立状态空间模型对房地产开发投资中银行信贷资金的乘数效应进行了实证检验,结果表明房地产信贷的乘数效应确实存在;并利用历史数据对乘数大小进行了估计, 测算了乘数效应的收敛时间.基于模型结果对我国银行信贷调控政策的有效性进行了检验和分析,结果表明我国的紧缩性信贷调控政策对房地产开发投资有显著影响,而刺激性信贷调控政策对房地产开发投资的影响并不显著.     

基于变点CAViaR模型的中国房地产市场风险演化模式研究

利用申万一级行业-房地产业指数(200001~201501)数据,通过构建CAViaR模型来对我国房地产市场风险演化模式进行实证分析,研究结果表明:我国房地产市场受外部宏观调控政策冲击,自身走势存在多个突变点;房地产业在不同景气阶段内,其市场风险演化模式特征具有明显差异。总体上,非对称模型(AS)最适合用于刻画我国房地产业市场风险演化模式,而且我国房地产市场风险具有显著的自相关性,前期VaR值对随后的VaR值产生显著的正向影响。房地产市场对利空消息的冲击响应程度要显著大于对利好消息的冲击响应程度,具有显著的非对称性。在行业平稳发展时期,房地产市场对利空和利好消息的冲击具有对称性;在金融危机期间,房地产市场对利空消息的响应程度要大于利好消息,但在行业持续衰退时期,房地产市场对利好消息的响应程度就显著大于对利空消息的响应程度。     

我国住宅价格多层面因素模型及其实证研究

根据住宅价格形成机理,构建了综合考虑宏观变量、住宅市场与土地市场等微观变量的多层面住宅价格理论模型,理论与实证研究表明:住宅价格长期均衡价格的影响因素主要有收入、银行信贷,住宅需求与供给,土地价格、土地供给和土地开发;当短期住宅价格偏离长期均衡价格时,市场自身具有一定的自动调节功能;短期住宅价格主要受住宅需求、土地供给和土地开发量等微观因素影响;同时我国房地产市场发展不平衡,不同地区住宅价格既有共同的影响因素,也有各区域的影响因素,同一因素的影响程度不同,且各地区住宅价格回归到均衡价格的速度不同.结论对政府制定住宅市场调控措施具有参考价值.     

区域房地产市场四方有限理性博弈研究

基于有限理性、适应性预期和非均衡市场,建立区域房产商、地方政府、金融机构和购房者之间的动态博弈模型,并运用博弈论、动力系统理论和数值模拟、延迟反馈控制方法对博弈的动态演化进行分析.结果表明,在市场供求非均衡下,有限理性的房地产市场主要四方主体可通过动态重复博弈达成渐近稳定的Nash均衡;购房者刚性需求占比、土地整治成本率、城镇化率、土地财政依存度和房屋租金率的升高,会推动房地产行业均衡供给、需求和价格上扬;房产保有税率、二次交易税率和房产投资机会成本率的上升,会促使房地产行业均衡供给、需求和价格下行;而房产商综合税负率的上升,则推高该行业的均衡需求和房价.建议中央政府房地产市场调控政策不要直接着眼于供给、需求和房产商税负,应从城镇化、土地财政、房产保有税、二次交易税费、投资机会成本和保障房建设着手,调整各方预期,以市场主体自我调节来实现房地产市场的健康可持续发展.     

系统思维与我国住房政策设计

我国住房政策设计缺乏系统性、整体性考虑,影响了实施效果。完善住房政策体系,首先要做好顶层设计,明确住房政策目标,政策设计逐步从问题导向转为目标导向;要打破城市政府对土地供应的垄断,上级政府对城市住房建设用地供应,既要给出上限,也要设定下限,切实增加住房有效供给;要开征房屋空置税,确保建成的房屋有人居住;政府要为低收入家庭提供以货币补贴为主的住房保障,弥补市场失灵,促进房地产市场可持续发展。     

“房住不炒”政策的股市溢出效应——包含房产要素的动态均衡模型与资产定价研究EI北大核心CSCDCSSCI

“房住不炒”奠定了我国房地产市场长期调控政策的重要基调,而房地产发展与金融市场关系密切,金融危机和波动关联事件导致“房住不炒”股市溢出效应受到关注.本文将房产要素区别于传统资本要素,构建家庭和企业作为代理人的一般均衡资产定价模型,通过家庭对房地产偏好变化冲击来推导分析“房住不炒”政策对企业股票回报的影响及作用机制.仿真模拟发现,在受到“房住不炒”冲击后房产价格增速下降,资本收益增长幅度小于房产收益下降幅度,导致企业股权收益下降,“房住不炒”政策抑制企业股价.此外,本文构建企业房产资产权重函数,采用短期事件分析法和双重差分法开展实证检验,发现“房住不炒”政策对企业股票短期和长期回报均有较为显著的抑制作用.政府对房市发出负向信号后,企业房产资产权重每增加1%,企业股票日度回报下跌:1.04%,年度回报下跌约13%.本文最后对“房住不炒”政策对股票市场影响效应及风险敞口提出政策建议.     

基于实物期权契约的应急物资政企联合储备模型

根据我国应急管理实践需求，研究了基于实物期权契约的应急物资政企联合储备模式，并针对适合实物期权契约的应急物资特性，构建政府期望成本函数和企业期望利润函数，提出了政企联合储备模型。分析比较了有无期权合作契约的最优储备问题，揭示了不同储备模式下影响政府储备决策的关键因素。讨论合作可行性的约束条件，通过算例研究期权价格和执行价格的取值范围，分析政企单位库存成本比值和突发事件发生概率对储备决策及合作可行性的影响。研究表明，政企之间的实物期权契约能有效提高应急系统的保障能力，并降低政府的单位应急保障成本，提高企业利润，实现合作双赢。     

政府主导的基于实物期权契约的应急物资采购模型

应急物资的采购和储备是应急管理的一项基础工作, 但是由于面临不确定的需求, 决策可能带来的供应不足和资源浪费风险非常大, 探索提高决策质量效果的科学 方法和机制, 势在必行. 本文将实物期权契约引入到由政府和供应商组成的非营利性供应链中, 通过建立协调机制, 提出了基于实物期权契约的应急物资采购模型, 为 政府确定合理的期权价格策略提供决策依据. 通过实验仿真, 对比分析了期权合约带来的政府成本和供应商收益变化, 进一步分析了不同价格策略对供需双方的作用效果, 以及应急条件下现货市场供应能力和突发灾害发生时间点对供应双方决策的影响. 结果显示, 通过参与期权合约, 政府可以大幅度减小实物储备量, 有效降低库存成本, 供应商也可以获得更大的收益, 带来整体效益增加1.43%的实际效果.