城市住宅用地基准地价测算与分析——以漳州市区为例

介绍了2007年漳州市区住宅用地的基准地价更新工作,其中级别的划分方法是依据<城镇土地分等定级规程>,采用总分频率曲线法,确定土地级别.而房屋租赁样点利用租金剥离法计算地价,房屋交易样点利用假设开发法测算地价.从结果可知,漳州市区一级、二级和三级住宅用地范围明显扩大,各级地价均有一定程度上涨.在此基础上,笔者对级别变化、地价上涨的主要原因进行了分析和探讨.     

商业用地基准地价评估研究

在研究土地级别划分的基础上,根据级差收益递减原理,分析了商业用地基准地价评估的原则、方法和评估模型,并利用铺面租金剥离法测算了铜川市商业用地的基准地价（包括路线价和区片价）,为铜川市住宅、工业、科教文卫及综合用地地价评估提供客观依据     

商业用地基准地价评估研究

在研究土地级别划分的基础上,根据级差收益递减原理,分析了商业用地基准地价评估的原则,方法和评估模型,并利用铺面租金剥离法测算了铜川市商业用地的基准地价,为铜川市住宅,工业,科教文卫及综合用地地价评估提供客观依据。     

新疆天山山区降水量插值方法比较

雨量站网通常采用插值法获取降水空间分布信息,但在气象站点分布不均,海拔落差大的复杂山区,普通插值法插值结果精度较低.针对复杂山区,应在普通插值方法的基础上加入高程等地形因素.以我国新疆天山山区及周边44个气象站点57年(1958～2015)的平均年降水量和平均季度降水数据为基础,采用克里金插值法、样条函数插值法、反距离权重插值法、考虑高程的反距离权重插值法以及考虑高程的协同克里金插值法5种方法进行空间降水插值,选用36个为插值站点,8个为检验站点,通过相对误差和均方根预测误差为指标对插值结果进行检验,研究不同插值方法对天山山区降水插值结果精度影响.结果表明:采用混合插值的考虑高程的反距离权重法与考虑地形因素的协同克里金法的插值结果与实际情况较为一致.     

深圳经济特区住宅基准地价空间分布特征与影响要素分析

针对深圳经济特区住宅基准地价空间分布特征专业性研究较少的现实,在调查获取大量真实住宅基准地价样本点数据的基础上,通过建立能够准确反映实地情况的基准地价空间分布模型,得到住宅地价总体空间分布特征数据,并对深圳经济特区的地价空间分布特征与影响要素进行了分析.在地价原始数据处理过程中,为保证生成模型的准确性和客观性,首先通过探索性空间数据分析（ESDA）确定各区地价数据的总体分布特征,然后选择合适的插值方法生成住宅地价空间分布模型.地价影响要素则分为自然和社会经济2个方面进行分析     

福州城区基于GIS地价梯度场

以福州城区为例,主要研究城市地价的空间分布特征及其变化规律,揭示城市地价空间结构及其形成机制,为确定城市功能分区、优化城市用地结构和宏观调控城市土地市场提供依据.通过采用GIS空间分析的方法对福州市地价空间结构及其成因进行分析,结果表明:地价的分布在空间上既有连续性,也存在变异性,不同用途地价的空间分布也不尽相同,并提出了地价梯度场的概念,作为表征地价空间变化的一项指标,存在着明显的空间差异.对商业用地市场交易样点进行选择,在MapInfo和Arcview地理信息系统的支持下,采用IDW和Kriging两种插值效果的对比,同时提取地价分布信息,生成商业地价等值线,结果显示:福州市商业地价空间分布形态从中心城区向外呈辐聚状,辐聚中心在东街口附近;地价等值线在1200元/m~2以上,围绕中心有规则地扩展成同心圆结构,1200元/m~2以下,产生次级地价中心;商业中心与地价中心的分布有较强的一致性.     

基于支持向量机改进的克里金插值法—以汾渭平原PM2.5数据为例

克里金插值法根据待测点与已知点的空间位置关系以及研究区域内变量的空间相关性为已知点赋予不同权重,再通过加权求和的方式得到待测点的估计值,为待测点提供最佳的线性无偏估计。变异函数描述了区域化变量的空间变化信息,常用的理论变异函数包括球状模型、指数模型和高斯模型,然而以上模型形式较为固定且选择较为主观,可能无法准确反映数据波动趋势。基于此,提出引入支持向量机作为新的变异函数对克里金方法进行改进。使用汾渭平原PM2.5浓度数据对改进前后的克里金插值法进行效果对比,结果发现：①支持向量机能够拟合出变异函数的变化趋势,②改进后的克里金插值精度优于改进前的克里金插值精度,因此支持向量机改进的克里金插值法是一种可选的克里金方法。     

基于特尔菲法的城镇土地定级与基准地价更新调整研究——以五原县城区为例

根据《城镇土地估价规程》的相关要求和隆兴昌镇的具体情况,以土地定级为基础,以市场交易地价资料、土地收益为依据,进行基准地价制定评估.通过计算样点地价,采用样点地价均值法、土地级别指数、定级单元总分值模型方法和成本法及比例系数法确定新一轮的商服、住宅和工业各级别的基准地价.与上一轮基准地价相比,商服用地地价平均下降率为12.12%,住宅用地地价平均下降率为12.83%,工业用地地价平均下降率为12.58%.     

厦门市岛内住宅用地数字地价模型的建立

以福建省厦门市2004年岛内住宅用地监测点地价为例,利用离散点(地价样点)建立基于规划网的数字地价模型.采用Surfer和ArcGIS两种地理信息处理软件,对少量监测样点进行插值,形成连续地价曲面,分别从等高线等空间特征概念对比分析两种数字地价模型的优缺点.研究表明:Surfer软件功能较单一,只能对样点进行一次插值,形成简单的数字图形,未生成可视的地价连续曲面;而ArcGIS可以对样点地价的第一次插值结果再一次插值,使地价点更密集,形成的地价曲面更平滑、准确.     

基于Pair Copula函数的空间预测模型及其应用

对于空间数据的插值预测,大多采用传统的空间插值方法如反距离加权插值法和克里金插值法,这2种方法在边缘分布或存在异常值的情况下会导致预测精度相对较低;采用基于Copula理论的方法克服了这一问题。通过Pair-Copula函数描述了空间相依结构并利用MCMC方法(贝叶斯估计法)估计参数,讨论基于空间数据对未观测位置相关数据进行了空间插值预测;结合重庆市雾霾数据对该方法与反距离加权插值法、普通克里金和泛克里金插值法进行比较,结果发现基于Pair-Copula函数的空间预测模型具有更高的精度。     

水体景观可视度对住宅地价溢出效应研究——以深圳市为例

为了研究“招拍挂”机制下水体景观可视度对地价的影响, 使政府认识水体景观的意义, 也为市场参与者做出理性竞买决策提供参考, 基于深圳市土地房产交易中心的住宅土地交易数据、Google Earth和百度地图POI数据以及Landsat数据, 使用地理加权回归模型, 定量分析水体景观对住宅地价的影响, 讨论水体景观可视度溢价的区位差异。结果表明, 海域可视面积每增加1万平方米, 住宅地价溢价为0.4~0.79 元/m², 增加0.005%~0.009%; 水库可视面积等级每上升1级, 对于地价的贡献为1176~1991 元/m², 增加13.490%~22.838%; 二级河网可视长度每增加100m, 溢价为122~503 元/m², 增加1.399%~5.770%。水体景观可视度对深圳市住宅地价的影响呈现显著的空间异质性, 二级河网可视长度的溢价从东至西逐步下降; 海域可视面积溢价峰值区在福田区、罗湖区和盐田区, 并向东西方向递减; 水库可视面积等级对地价的溢价峰值主要在福田区、罗湖区、龙华和龙岗, 并向东西方向递减。研究结果丰富了地价区位影响因素理论, 并为景观可视度量化提供详细的参考资料。     

城镇基准地价评估中还原利率确定方法研究--以四川省雅安市为例

以四川省雅安市为例,结合当地实践,探讨了城镇不同用地类型的土地还原利率的确定方法,并对城镇工业用地土地还原利率的确定提出新的技术路线:即根据各种风险因素对不同用途土地的影响程度进行分析,确定商业、住宅和工业用地风险调整值,从而计算出城镇工业用地还原利率.     

基于ESDA和Hedonic模型的城市住宅地价空间分异研究——以石家庄市为例

探究城市住宅地价空间分布差异及其影响因素,对加强城市地价宏观调控、促进城市土地利用的合理发展和科学化管理具有重要意义.运用探索性空间数据分析(ESDA)技术和特征价格(Hedonic)模型,以石家庄市2010—2014年出让住宅地价为研究对象,通过模拟地价的空间布局,分析了住宅地价的空间结构特征,并探讨了导致地价分异的原因.结果表明:石家庄住宅地价趋势线呈倒"U"型即由中心向四周圈层式递减;住宅地价分布存在区域差异,且具有一定的空间连续性和变异性;影响住宅地价的特征变量中距CBD距离、距北站距离、生活配套设施和公交站个数等9个变量对住宅地价影响较大,其中距CBD距离占比重最大,达17.33%;相比区位特征和个别特征来说,邻里特征对住宅地价影响最大.     

转型期中国土地出让收入规模和价格的研究——基于财政分权和经济目标的视角

针对当前突出的"土地财政"问题,本文利用1998-2012年地区面板数据,研究了转型期我国土地出让的规模和价格是否由财政分权和经济目标考核的共同影响。通过实证分析发现,在财政分权下,地方政府通过出让更多的土地来获得收支平衡,导致出让规模和价格快速升高;在经济目标考核下,地方政府会采取工业和商业混合发展手段,工业上采取的协议方式出让土地价格与商业上采取的"招拍挂"**方式出让土地价格差距逐渐扩大。在财政依赖度强和经济发展水平高的地区这一现象更为严重。此外,房价和地区市场开放度也是影响土地出让的重要因素。文章最后指出中央应该对目前的土地利用情况动态监管,合理科学调控土地利用,主动引导地方政府土地财政模式转变。     

四维空间分形插值算法在品位估算中的应用

克里金法是一种应用广泛的低通滤波性插值方法,但其无法重建原始信息中的高频、低频和局部信息。分形插值算法可利用自相似性,在保留原始信息的基础上,克服克里金插值中低通滤波的局限性,从而提高插值的准确性。本文在传统分形插值算法的基础上,结合地质空间信息,提出了适用于矿床品位估算的四维空间分形插值算法,并将其应用于钼矿的品位估算。结果表明：在该钼矿的品位估算中,四维空间分形插值算法明显优于克里金法。     

基于土地利用变化的泉州市生态系统服务价值研究

以泉州市为研究区,根据2002—2009年的土地利用变更数据,从生态系统服务功能角度,运用Costanza的方法,结合谢高地修正的我国生态服务价值当量因子表,分析了泉州生态系统服务价值对土地利用变化的响应．结果表明：由于泉州市城市化和工业化迅速发展,2002—2009年泉州市居民点及工矿用地、交通用地扩大,耕地、林地、牧草地、水域和未利用地面积呈减少趋势,引起了生态系统服务功能价值的下降．泉州市2002年总生态服务价值为242．998亿元,2009年为239．205亿元,从2002年至2009年近8年来共减少了3．793亿元．就生态系统各单项服务功能价值（ESVr）来看,均处于下降的趋势．2009年泉州市生态系统服务价值约为GDP的7．8％,且从2002年至2009年处于逐年下降的趋势,经济发展与生态效益不相一致．     

城市土地价格的空间插值估计方法

随着城市的快速发展,准确的衡量城市土地价格,以及土地价格分布,对于城市建设规划具有非常重要的作用。首先,获取土地价格的实际数据,并对数据的空间特征和统计学特征进行分析。然后,在空间统计分析的基础上,设计出对克里金插值的半变异函数进行拟合的实验方案,并从中选出误差最小的估计模型。最后,得到土地价格估计模型后,以某城市为例进行土地价格估计,并对估计结果进行误差分析。分析结果与预测结果基本一致,估计得到的土地价格分布也与实际情况相符,准确的估计结果在所有结果中占90%以上,得到较好的估计精度。