容积率对地价的影响及修正系数的确定——以福州市区为例

容积率是土地利用强度的重要指标,同样也是影响城市地价的主要因素之一。该文阐述了容积率的基本内涵,揭示了容积率对地价影响的一般规律;同时结合福州市区最近三年交易的地价资料,制定出样点地价修正系数和容积率修正系数,同时对容积率修正系数的确定进行了分析。     

试论容积率的内涵及制定原则

容积率作为衡量居住质量的综合性指标之一,也是影响开发商经济利益的重要技术参数。本文主要介绍容积率的涵义,并着重分析容积率的深层内涵,包括社会内涵、经济内涵和环境内涵以及三者间的关系。并从宏观、中观和微观三个层面阐述容积率制定依据和原则。     

关于新形势下小区开发中容积率问题的思考——以东营小区开发为例

城市住区中,容积率作为衡量居住质量的综合性指标之一,也是影响开发商经济利益的重要技术参数。住宅容积率在一定程度上成了当今住区开发建设中的最敏感的指标。市场消费观念落后于城市化发展,从而引发了住宅容积率开发的一些矛盾。     

棚户区改造项目极限容积率研究——以临夏市红园路3号地块为例

由于现在城市用地无限扩张,这对生态环境的承载力提出了严峻的考验,如今的城市发展方式已由粗放式扩张逐渐转型为集约式,目前的城市规划工作愈发强调低效土地利用与城市更新。而容积率作为控规中的重要定量控制指标,在指导城市开发建设上具有极强的法律效力。现有的容积率确定方法,分析角度单一,几乎是按照主观经验进行判定,控制地块上至今没有精确合理的容积率取值。在大约0.5～9 hm2的基地内,开展实验,采用定量与定性分析相结合的方法来综合确定容积率指标,再采用日照标准和经济指标定量分析得到容积率最小取值和极限取值进行判定。通过这两种方法,建立较为合理、操作性强的综合模型,从而提升规划编制的技术性,为城市规划管理中容积率指标确定提供一定的依据和计算方法。     

城市新区容积率控制阈值探讨——以居住和商业用地为例

容积率控制阈值的研究是为了在控制性详细规划编制过程中能更好地协调城市开发建设与社会环境效益,从而有效保障新区土地开发强度。文章在对国内容积率确定方法的相关研究进行梳理和分析的基础上,运用成本收益法预测容积率下限,并用日照标准、公共绿地、交通疏散等约束指标对容积率上限进行求算,最后以城市设计要求对容积率控制阈值进行修正。研究初步构建了基于经济、社会、环境三者综合效益的容积率确定方法体系,其所探讨的容积率控制阈值是一个区间值,具有较强的灵活性和可操作性,对规范城市规划管理,形成良好的社会、经济和环境效益具有重要意义。     

居住区空间布局对容积率的影响分析

随着我国住宅的市场化,城市居住用地的开发强度越来越大,作为规划管理与规划控制的控制指标,容积率指标越来越受到人们的重视,不仅影响居住区本身的空间形态,而且与城市形态也有密不可分的关系。居住区空间布局作为居住区容积率的技术性影响因素之一,就此对其影响方式和机制做了全面分析,希望能完善容积率指标的制定过程,为塑造一个建筑面积量大,土地利用率高,空间形态好的居住区作出贡献。     

容积率对地价的影响及修正系数的确定

从容积率的定义与特性出发 ,分析了容积率对地价影响特点 ,提出了容积率修正系数确定的 3个原则 ,认为容积率修正系数应按级别、用途的不同分别加以确定 ,同时要区分样点地价与基准地价容积率修正系数的不同 .最后 ,结合遂宁市住宅用地容积率与地价的调查资料 ,给出了确定容积率修正系数的具体方法     

房地产交易价格微观驱动力分析——以北京市为例

采用特征价格法,分析了北京市2003—2006年包括楼盘所在区域的土地交易价格、容积率、公交线路数及楼盘距商业中心、火车站、医院和学校等的距离10项参数指标,以及3项非参数指标对房地产交易价格的影响。利用相关分析和t检验筛选出主要影响因素,并通过因子分析和多元统计分析识别出各主要影响因素对于房地产交易价格的影响程度。研究结果表明,北京市房地产交易价格主要受土地交易价格、到市中心距离、容积率、轨道交通和文体配套设施5种因素的影响。其中,土地交易价格对楼盘交易价格具有十分明显的提升作用,而容积率则是导致交易价格下降的最主要因素。     

关于居住用地容积率的几点思考

从容积率的概念、特征等角度出发,探讨建设宜居城市需要科学的规划容积率指标,需要综合考虑经济、人口、居住环境等相关因素的影响。     

容积率对房地产项目影响实证分析

容积率是房地产开发项目规划设计条件中最重要的指标之一,对项目的定位、成本、建筑设计、投资效益等均产生不同程度的影响。以北京温榆河别墅项目为例,论证了不同容积率对投资效益的影响。     

沈阳铁西区工业迁出地居住小区土地利用优化

依据沈阳铁西区工业迁出地域34个新建居住区的用地结构、容积率、人口数量、景观特征、服务设施的调查数据,分析2002—2010年期间建设用地类型转化、居住区用地结构,结论是：住宅、道路和绿地成为工业迁出地域主要的景观类型;景观斑块破碎化程度降低,形状更加规则;工业建筑向住宅更新是城市景观的主要转化,绿地景观以草地为主;住宅向垂直方向扩张,低层建筑减少;人口快速增长,人口密度大;停车位严重不足,道路出行不畅,居住区用地结构需要优化.最后,提出了居住区土地利用优化的建议方案.     

县域尺度土地利用/覆被变化研究--以河西走廊肃州绿洲为例

采用中国科学院资源环境数据库中的全国1：10万土地资源利用分类系统，利用1988和2000年Landsat 5的4，3，2(RGB)波段合成影像解译结果，基于GIS(ARC／INFO 7．0)，用变化量、变化率、相对变化率和相对变化度等指标对肃州绿洲近12年来土地利用／覆被变化进行了研究．结果表明：2000年土地利用格局表现为以未利用地(56．19％)、耕地(27．47％)和草地(12．19％)为主，水体、农村居民点用地、林地和城镇用地仅占4．15％，各乡镇土地利用格局差异较大；12年期间，景观破碎度增加，表现在耕地、林地、草地、未利用地斑块的平均面积、周长都在减小．土地利用结构变化表现出耕地、水域明显增加，城镇用地和农村居民点也增加，草地、林地和未利用地呈减少趋势，反映出区域城镇化进程加快和生态环境恶化的趋势；采用土地利用变化量、土地利用变化率、土地利用相对变化度(率)等指标从不同角度反映了肃州绿洲LUCC的变化特点，但都表达出了LUCC较明显的区域差异；通过比较，发现土地利用相对变化度指标在揭示区域土地利用变化中优势明显．     

重庆市耕地非农化研究

对1997 2003年重庆市耕地非农化过程进行了时空分析, 并在此基础上对影响重庆市耕地数量动态变化的驱动机制进行了探讨, 对如何缓解重庆市耕地非农化提出了对策和建议. 结果表明: 重庆市直辖以来(1997 2003年)耕地非农化面积达20 403 31 hm2, 全市耕地非农化率为0 8%, 且各年期耕地非农化面积和非农化率逐年攀升且波动较大, 耕地非农化区域差异显著, 经济发展水平较高的地区, 一般耕地非农化率较高. 相关分析表明: 经济发展、城镇化和经营土地是重庆市耕地非农化的主要驱动力.     

河南省土地利用变化空间分布特征研究

土地利用变化的研究是生态环境变化研究的重要基础,也是调控人类行为的科学决策依据.以河南省为研究区,在ArcGIS技术支持下,利用幅度变化模型和马尔科夫模型,对河南省1988—2008年20年间的土地利用动态变化进行分析,从不同角度揭示了土地利用变化及其空间分布特征.结果表明:①河南省耕地面积在不断减少,建设用地面积持续增加,土地利用结构动态变化正由温和型向加速变化型转变;②在各类土地类型转换中,耕地是参与转换比率最小的类型,主要原因就是耕地为河南的主要利用类型,占据了总面积的65%左右;③未利用地类型虽然面积及其比例均最小,但却是变化最为激烈的土地利用类型.     

冕宁县土地利用现状、问题及对策建议

本文通过对冕宁县2009年土地利用现状、特征及存在问题的分析,提出加强冕宁县土地利用的对策建议:大力开展土地复垦与整理,增加有效耕地面积;加强土地保护,改善生态环境;优化用地结构,提高土地利用率;加强土地利用动态监测。     

荒漠化地区县级潜在土地利用冲突识别

选取荒漠化、土地利用冲突典型的宁夏盐池县为案例, 采用改进的LUCIS冲突识别模型, 构建基于建设、农业和生态用地倾向的3层潜在土地利用冲突评价指标体系, 借助冲突判别矩阵, 识别出4种潜在冲突类型区: 用地优势区、冲突微弱区、冲突一般区和冲突激烈区; 在此基础上, 又依据用地倾向强度级别组合, 细分为12种冲突类型。结果表明, 盐池县有58.90%的土地存在潜在土地利用冲突, 冲突等级以一般为主, 主要为建设用地与农业用地冲突、农业用地与生态用地冲突和三类用地的相互冲突; 有6.82%的区域发生冲突的风险性高, 主要为建设用地与农业用地间的冲突、农业用地与生态用地间的冲突; 另有40.88%的土地属于用地优势区。结合野外实际调研及近十年政策和制度研读, 对冲突的驱动因素进行分析, 并在利益相关者分析的基础上, 提出各类土地利用冲突的权衡策略。在生态脆弱地区建设、农业和生态3种类型用地潜在冲突识别及利益权衡方面进行了探索, 研究结果对维护荒漠化地区生态安全及社会经济可持续发展有现实意义。     

土地利用变化对长沙市生态系统服务价值影响

分析了1995—2005年长沙市快速城市化的5城区土地利用/覆盖变化,参照谢高地等人的中国陆地生态系统单位面积生态服务价值表,计算并研究了土地利用变化引起生态系统服务价值的变化以及生态系统服务价值与土地利用结构的关系.结果表明:研究期内,研究区耕地、园地、林地、水域和未利用地减少,耕地减少最多,草地和建设用地增加,建设用地增加最多;研究区内土地利用程度存在明显差异,其中芙蓉区土地利用程度最大,开福区最小;生态系统服务价值由1995年的655.15×106元减少到2005年的589.26×106元,年变化率-1.01%,水域和林地面积减少,建设用地面积大幅度增加是ESV减少的主要原因;研究区单位ESV与林地、水域、建设用地所占比例明显相关,用多元线性回归方程可很好地表示.由此预测2010年长沙市城区的单位ESV将进一步下降,总ESV将减少为541.47×106元.     

全国土地二次调查农村数据建库方法的探讨

农村土地调查的主要内容是查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权属等情况,并把土地利用情况和地籍信息以数据库的形式建立起来,实现调查信息的互联共享。笔者就响水县土地二次调查的农村数据库的建设为例,依据基本农田划定和调整资料,掌握全县基本农田的数量、分布和保护状况。