土地价格、房地产信贷规模与房价的相互影响与均衡关系

房地产业的发展高度依赖银行信贷支持和土地供应。因此,土地出让政策和房地产信贷规模和房价之间可能存在相互影响的均衡关系。笔者选用从2000年第1季度至2013年第1季度我国房屋销售价格、房地产信贷规模和土地交易价格三个变量的时间序列数据,构造了反应三个变量短期和长期关系的向量误差修正模型,进行脉冲响应分析与方差分解分析,着重探讨了住宅销售价格、房地产信贷规模和土地交易价格三者的互动关系。结论表明:土地价格、银行信贷规模(房地产企业国内贷款余额与购房贷款余额)对住宅价格存在显著的长期稳定的影响。其中,土地价格对房价的影响略高于信贷规模对房价的影响。因此,政府在调控房价中应组合运用的土地政策与信贷政策,有效抑制房价过度波动。     

北京市土地拍卖溢价实证检验

地方政府过度追求土地财政, 全国各地拍卖土地催生"地王现象", 土地拍卖产生过高拍卖溢价. 选择北京市2003-2010年出让的住宅以及商业用地, 运用特征价格模型实证检验土地拍卖溢价的影响因素. 研究发现土地用途、容积率、方位、竞得人性质和区位是土地拍卖溢价的显著影响因素; 与私有房地产企业相比, 国有房地产企业对土地拍卖溢价的影响更加显著; 2009年, 中国应对金融危机的部分"救市"资金通过国有企业流入土地市场, 推动了土地价格上涨.     

我国住宅价格多层面因素模型及其实证研究

根据住宅价格形成机理,构建了综合考虑宏观变量、住宅市场与土地市场等微观变量的多层面住宅价格理论模型,理论与实证研究表明:住宅价格长期均衡价格的影响因素主要有收入、银行信贷,住宅需求与供给,土地价格、土地供给和土地开发;当短期住宅价格偏离长期均衡价格时,市场自身具有一定的自动调节功能;短期住宅价格主要受住宅需求、土地供给和土地开发量等微观因素影响;同时我国房地产市场发展不平衡,不同地区住宅价格既有共同的影响因素,也有各区域的影响因素,同一因素的影响程度不同,且各地区住宅价格回归到均衡价格的速度不同.结论对政府制定住宅市场调控措施具有参考价值.     

开发时滞在房价上涨中的中介效应研究

因开发时滞已成为限制房屋供应效率的核心因素,受国内土地杠杆不断提升现象启发,我们试图验证两者的作用机制.我们首先利用实物期权模型,建立更贴近实际的二重随机微分方程,定量测算土地杠杆和开发时滞的非线性交互机制.局部均衡模型显示,在市场预期稳定的情况下,土地开发周期主要由土地杠杆(即土地价值与房屋价值的比例)决定.2002-2015年全国31个省域的面板数据回归结果显示,在有效控制人口密度等外部因素的影响后,平均来看,土地杠杆每提高100个百分点,当年开发时滞提高20个百分点.在经过时间趋势、外生事件冲击和地区位置等稳健性检验后,这一结论仍然成立.继而,建立三阶段中介效应模型,计算得到整体的中介效应为46%,但随着土地杠杆的提升,相较于时滞的间接途径,直接成本效应已成为影响房价的主要途径.而在此过程中,开发时滞对房价的影响始终是相对稳定且显著的.同时,土地杠杆存在类似的加速器效应,即随着从较低状态提高到较高状态,土地杠杆对房屋价格的正向溢出效应更强,作用力度提高约80%.上述研究证实,忽视土地杠杆过高对房地产市场的负面作用、单纯从需求端控制房价可能是不足的,凸显了从土地供给端进行结构性改革的重要性,需要将管理开发时滞纳入房地产调控整体政策框架中.     

区域房地产市场四方有限理性博弈研究

基于有限理性、适应性预期和非均衡市场,建立区域房产商、地方政府、金融机构和购房者之间的动态博弈模型,并运用博弈论、动力系统理论和数值模拟、延迟反馈控制方法对博弈的动态演化进行分析.结果表明,在市场供求非均衡下,有限理性的房地产市场主要四方主体可通过动态重复博弈达成渐近稳定的Nash均衡;购房者刚性需求占比、土地整治成本率、城镇化率、土地财政依存度和房屋租金率的升高,会推动房地产行业均衡供给、需求和价格上扬;房产保有税率、二次交易税率和房产投资机会成本率的上升,会促使房地产行业均衡供给、需求和价格下行;而房产商综合税负率的上升,则推高该行业的均衡需求和房价.建议中央政府房地产市场调控政策不要直接着眼于供给、需求和房产商税负,应从城镇化、土地财政、房产保有税、二次交易税费、投资机会成本和保障房建设着手,调整各方预期,以市场主体自我调节来实现房地产市场的健康可持续发展.     

我国有色金属进出口贸易的影响因素分解及其变化趋势

运用对数平均迪氏指数(logarithmic mean weight division index, LMDI)分解方法, 首次建立了我国有色金属产品进出口贸易的指数分解模型, 从多个角度系统地分析了2004年1月-2009年1月, 我国有色金属产品特别是铜和铝产品进出口贸易及其三种主要影响因素(总量因素、结构因素及价格因素)的贡献程度和变化趋势. 研究表明: 有色金属进口额的主要影响因素在2006年前后发生显著变化. 2006年之后, 随着有色金属价格的不断攀升, 价格因素成为了影响中国有色金属进口额波动的主要因素. 同时有色金属出口额的主要影响因素在2006年前后并未出现明显变化. 在国际有色金属价格大幅攀升时, 我国有色金属出口额并未同步增长.     

中国ETF基金交易量与价格之间的波动溢出效应

检验了中国ETF基金的交易量和价格之间基于信息的关联关系, 据此对它们之间的波动溢出效应问题进行了探讨. 研究表明: 中国ETF基金的交易量和价格受当期可预期与不可预期信息冲击的影响不同, 而且它们受利坏和利好消息冲击的影响也存在非对称性, ETF基金的交易量和价格之间存在基于信息的关联关系. 中国ETF基金的交易量和价格之间的波动溢出效应非常显著, ETF基金交易量的波动一定会影响到价格未来的波动, 而ETF基金价格的波动也一定会影响到交易量未来的波动, ETF基金的交易量和价格均为信息冲击的共同函数. 中国ETF基金的价格形成机制设计, 尤其是ETF基金价格紧密跟踪标的指数是它存在价格向交易量方向波动溢出效应的主要原因.     

市场不确定性对住宅开发项目上市时机的影响

实物期权理论认为,市场不确定性能够延迟房地产开发项目的上市时间.基于全国主要城市在2006和2016年间商品住宅开发项目的土地购置和项目上市记录,本文建立久期模型分析住房价格增长波动率和其他因素对项目上市时间的影响规律.实证结果显示,市场不确定性能够显著延迟项目的上市时间,但在高房价水平下这种延迟效果较为有限;此外,项目和企业特征也会显著影响项目的上市时间.该结果表明,房地产企业"高价拿地+捂盘惜售"的策略并不能从实物期权理论中得到充分的支持,是一种高风险的投资行为.     

我国生猪价格波动的系统动力学仿真与对策分析

在分析和归纳现有文献对生猪价格波动研究的基础上,分析了生猪价格波动的结构性原因,并构建了因果分析图和系统动力学流图;在此基础上,建立了系统动力学模型,并进行了仿真分析.结果表明:生产延迟和较大的供给价格弹性是生猪价格大幅波动的本质因素;政府的冻肉收储和母猪保险补贴等政策并不能改变生猪价格大幅波动的规律;只有通过提高生猪饲养规模程度和专业化程度,并配合生猪期货交易,以降低生猪价格供给弹性,才能从根本上改变生猪价格大幅度波动的规律.     

房价波动对制造型企业投资行为的差异化影响——市场条件和企业所有权视角

基于2002～2017年30个省、自治区和直辖市的沪深A股制造业上市公司的面板数据,分析了金融市场和住房市场在房价波动对制造型企业投资行为影响中的门槛效应,根据已识别出的门槛值进行分组回归,比较了不同金融市场和住房市场条件组合下房价波动对制造型企业投资行为的影响;分析了房价波动对不同所有权性质的制造型企业投资行为的影响。研究发现,房价上涨对制造型企业主营业务投资的挤出效应显著;随着金融市场发展程度的提高,房价上涨带来的挤出效应呈现先增加后降低的趋势;住房市场越不健康,房价上涨对制造型企业主营业务投资的挤出效应越强。金融市场发展水平在房价上涨对制造型企业主营业务投资挤出效应中的抑制作用需建立在住房市场健康的条件之上。房价波动更容易影响非国有制造型企业的投资策略。"央企退出房地产业"政策颁布后,效果略有成效,但并未达到预期的理想水平。最后,提出了促进住房市场健康发展和完善金融市场体系的政策建议。     

A Study on the Relationship Between Land Finance and Housing Price in Urbanization Process: An Empirical Analysis of 182 Cities in China Based on Threshold Panel Models

Scholars have a variety of theoretical explanations for housing price growth. However, few scholars have studied the internal influence mechanism among urbanization, land finance, and housing price. Based on the data of 182 prefecture-level cities from 2009 to 2016, this paper studies the influence of land finance on housing price under different urbanization rate levels. The study finds that with the increase of urbanization rate, the effect of land finance on housing price presents a "U" shape.Specifically, an increase in land finance by 1% results in a corresponding increase in average housing price by 0.18%, with relatively low urbanization rate, 0.06% with medium level of urbanization rate,and 0.38% with high level of urbanization rate.     

商品房预售的固定价格合同模型

依据合约理论的分析框架,研究了中国大陆商品房预售市场较为常见的固定价格合同.首先研究不存在融资的固定价格合同,发现固定价格合同存在激励,但是,隐藏着不合理的风险分担机制,开发商在分享合同产出的同时却没有承担相匹配的风险,造成合同激励不足;其次,建立一个更接近现实(考虑融资和税收)的一般模型,并应用于宏观调控分析,比较研究发现允许开发商通过预售融资可以抑制商品房价格上涨;最后,构建了宏观调控函数,研究了政府通过宏观调控变量的协调变动对期房市场进行调控的可行性.     

为清洁空气买单?空气质量对我国房地产价格的影响研究

自2013年中国国家环境保护部开始检测PM2.5指数以来,空气质量对国民经济的影响日益受到重视.雾霾现象已经蔓延到全国各地,其是否会影响房地产价格?本研究基于我国280个地级市2002-2016年的数据,运用空间计量模型实证检验了空气质量对房地产价格的影响,并分别从不同时期及不同区域层面进行了异质性分析.研究得出,房价和PM2.5浓度在全国的分布存在空间聚集效应.从全国范围看,空气质量会对房价产生负向作用,PM2.5浓度每上升1个单位,造成房价下降0.37%.不同时间阶段空气质量都对房价存在影响,但在宏观调控加强时,空气质量的影响效果会被削弱.从区域层面看,经济发展水平的差异会影响空气质量对房价的作用效果,经济越发达的地区空气质量对房价的影响越强.     

地产泡沫预警模型及实证分析

在短视的理性预期均衡(myopic REE)理论框架下,引入“负红利”的概念,证明土地价格在实际贴现率下是一个贴现鞅.利用1986年-1990年日本8个督道府剔除通货膨胀率之后的地价数据建立了一个地产泡沫预警模型,并对中国16个重点城市2003年和2004年地产市场的泡沫情况进行了实证分析.实证结果表明:2004年杭州、上海和沈阳存在着严重的地产泡沫;成都和重庆等地的地产市场有过热的迹象.地产泡沫预警模型对于防范地产泡沫的发生,促进中国房地产市场的健康发展具有重要意义.     

房屋价格与收入基本面关系研究

利用面板平滑转换模型对我国35个大中城市的房屋价格和收入基本面的关系进行研究，结果发现：房屋价格与工资收入之间存在显著非线性关系；房屋价格对工资收入的线性弹性系数约为0.602，即：平均工资上涨1个单位，房屋价格上涨0.602个单位，而非线性部分则每个城市各不相同；深圳、北京、上海、杭州等城市的房屋价格存在相对较大的非线性，与支撑房价的收入基本面背离较多，可能存在泡沫成分；在房屋改革初期我国房屋价格经历了一段房屋价格向收入基本面回归的过程，金融危机前房价出现了偏离收入基本面的现象，金融危机促进房屋价格向收入基本面靠近，但是金融危机后的救市措施和宽松的货币环境等因素再度导致房价偏离收入基本面.     

双边资金约束下基于公平偏好制造商的双渠道供应链融资策略

针对上下游企业均存在资金约束且制造商具有公平偏好特性的双渠道供应链,构建了“双边银行借贷”以及“银行借贷+贸易信贷”两种融资组合模式下的供应链融资决策模型,分析了企业初始资金规模、制造商公平偏好以及延期支付批发价敏感性等对各成员决策及收益的影响。最后,用数值分析验证并拓展结论。结果表明：企业初始资金规模、制造商公平偏好以及延期支付批发价敏感性的变化会对各主体决策和收益产生不同影响;供应链融资组合模式不仅有效解决了各主体资金约束困境,且零售商可能获得高于其无资金约束时所得收益。对比两种融资组合模式,发现当制造商延期支付批发价敏感性较低时,零售商倾向选择“双边银行借贷”融资组合模式;否则,其将偏爱“银行借贷+贸易信贷”融资组合模式。而对制造商而言,当其延期支付批发价敏感性较低时,其倾向选择“银行借贷+贸易信贷”融资组合模式;否则,其将偏爱“双边银行借贷”融资组合模式。     

我国非正规金融规制外在效应的实证研究

围绕非正规金融规制的外在效应开展实证研究,从非正规金融的直接效应和规制介入对于非正规金融的间接效应两个层面出发进行分析,为我国非正规金融规制体系的构建提供实证支持。研究表明,资金提供者对资金需求主体融资具有直接的正面作用;资金需求主体可以通过非正规金融直接进行融资;其次规制介入对于非正规金融的间接效应,政府规制对于资金提供者向资金需求主体融资的转化具有显著的促进作用,并得出相关政策建议。     

供应链融资中的制造商最优策略

当自有资金不能满足订货需要时, 零售商可以在制造商的担保下, 以供应链融资的形式向银行申请贷款融资. 制造商将决策是否为零售商提供融资担保, 并确定相应的批发价. 在报童模型的框架下, 建立了制造商和零售商的预期利润模型. 在一定的批发价下, 零售商具有确定的最优订货批量. 只有当订货批量在一定的区间时, 零售商才会使用供应链融资. 而在此区间, 制造商的预期利润具有确定的最优. 通过与不融资时的最优进行比较, 即可确定制造商的最优策略.