商品房预售中开发商与预购人的利益冲突与衡平———以预购人权益保护为中心

商品房预售制度是促进房地产业发展的一项重要制度.商品房预售在我国的房地产市场中已经成为一种重要的销售形式.由于商品房预售的特殊性质,探析开发商与预购人之间的利益冲突原因,寻求对预购人的权益保护就显得尤为重要.在介绍商品房预售制度的基础上,分析我国商品房预售中存在的问题,提出衡平开发商与预购人之间利益的建议.     

关于商品房预售的法律思考

商品房预售在合同、条件、备案登记、转让等方面一些法律规定至今仍有疏漏或不足，如作为特殊买卖合同，其法律规定或过于原则，或效力不强；预售条件未考虑拆迁安置问题；备案登记制度尚不能有效保护第一预购人等，应当予以完备、完善。     

论无预售许可证商品房预售合同之效力

无预售许可证商品房预售合同违反了法律的强制性规定，但这并不导致此类合同必然无效。对无预售许可证商品房预售合同的效力应该区分不同情况进行分析，具体有无效和可变更可撤销两种情形。     

商品房预售合同性质探讨

商品房预集合同是不同于西方国家房屋按揭合同的新式合同，它以预购方向销售方融资的方式，有效解决了销售方的资金问题，也因此给消费者带来了先天保护不足的弊端。目前通说是把预售合同认定为买卖合同，但从预售合同本身的特点以及保护消费者权益的角度看，将其厘定为承揽合同更为恰当，由于现行法律的漏洞，对消费者无法全面保护，同时预售合同的格式化易于使消费者在签订合同时落入“陷阱”，这种风险是消费者应注意防范的。     

论无预售许可证商品房预售合同之效力

无预售许可证商品房预售合同违反了法律的强制性规定,但这并不导致此类合同必然无效。对无预售许可证商品房预售合同的效力应该区分不同情况进行分析,具体有无效和可变更可撤销两种情形。     

商品房预售制度若干问题探讨

本文从商品房预售合同的特点及其与承揽合同存在的区别进行了分析,认为是一种非即时交付的买卖合同,它不同于承揽合同和附期限合同;对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析,提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制;同时本人认为预售商品房可以转卖并履行严格手续,并简述商品房预售中常见的纠纷,针对不同情况提出了不同的处理意见。     

试论商品房预售纠纷的对策

全文介绍了商品房预售制度在房地产经营中的作用并对商品房预售带来的纠纷做以分析,提出应对商品房预售纠纷的对策。     

商品房预售的融资分析

根据商品房预售中所涉及的定金及预收款的概念界定及其在财务报表中所具有的特殊性质,通过政府统计资料中的相关数据,对商品房预售所收取的定金及预收款在房地产开发企业中的融资进行了分析,得出了商品房预售的融资功能,对于消费者及社会而言,有失公平正义原则的结论.     

情事变更原则可否在商品房预售合同中适用

商品房预售制度是一种重要的销售方式,随着经济危机的蔓延与房价的居高不下一直存在诸多问题。情事变更原则是合同履行的一个重要原则,我国于09年在司法解释中加以确认,但是情事变更原则的适用有严格的限制,未必能在商品房预售合同中很好的适用。     

如何完善现有商品房预售制度

商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。本文就商品房预售制度展开了论述,并结合实际谈了几点粗浅的看法。     

关于国有商业银行产权改革模式的选择

国有控股商业银行与国有独资商业银行在体制上存在同样弊端，也没有建立起多元化的股权制衡机制。我国国有商业银行应进行规范的股份制改造，少走弯路，转变为社会公众型的股份制银行。     

物权法中设立居住权问题的探讨

物权法(草案)首次将居住权在用益物权篇中作为专章进行规定,这在物权法体系中是一个新的思路,具有积极的意义。但是,笔者认为物权法中不适宜设立居住权,原因在于:从居住权的起源及历史发展看,缺少与之相适应的现实基础;居住权难以与物权法体系相融合;居住权在实践中发挥的作用有限。     

预售商品房买受人的期待权

随着我国房地产市场的迅速发展,商品房预售活动与日俱增,同时也带来了一系列的法律问题。由于预售商品房买受人往往处于社会弱者的地位,现实生活中也经常是受害者,如何保护他们的利益成为了一个问题,买受人购买尚未建成的房屋,其法律地位如何,我国法律并没有明确规定,因此缺乏保护买受人利益的法律基础。本文就试图论证这一问题,以找出一个解决问题的方案,笔者认为通过引进期待权制度,可以回答预售商品房买受人的法律地位,同时也可以很好地保护预售商品房买受人的利益。     

企业知识产权的管理及保护

对企业知识产权的管理及保护的问题进行了深入探讨,包括企业专利的管理及保护、企业品牌与商标的管理及保护以及企业Know-how及商业秘密的管理与保护。     

论人格权的财产利益及其私法保护

随着经济社会的不断发展,人格要素的商业化利用日益普遍,人格权具有财产利益已是广大学者共识。人格权与财产权的二元划分也正得到学者们的重新审视。肯定人格权同时包含精神利益与财产利益,赋予人格权更多的主动性权能,并借鉴相关的域外立法经验,建立我国的人格权保护制度,这是保护人格权财产利益的有效路径。     

债权物权化的公示问题——以租赁合同为例

合同法第229条确立了“买卖不破租赁”这一原则,赋予租赁合同这种债权关系以物权效力,这种立法的正当性在哪里？债权和物权的区分又在哪里？私法领域存在的其他的债权物权区分模糊的现象,比如提单,也许可以为我们重新思考物权和债权的区分提供一个新的方向。     

物权法定原则的反思

物权法定原则已成为物权法中惨遭批判最多的原则之一,利弊如何,学者之间褒贬不一,莫衷一是。文章以剖析物权法定原则的内容为基础,审视了不同国家和地区对物权法定原则的改良方案,科学地论证和提出了物权法定原则应尊重公序良俗原则,成为一个开放性的,包容性的兜底规则。     

转轨经济背景下中国国有商业银行的产权改革

产权制度是企业内部组织制度形成和发挥作用的基础，公司治理就是在既定的产权制度基础之上对企业的激励约束机制进行构建。因而，公司治理机制的优化从根本上受制于产权制度的优化。本文主要论述了在转型时期国有商业银行的产权改革与股份制改造的相关问题，并且提出了初步的改造思路。     

试论企业产权的合约依存性

企业是一系列合约的联接，但是与市场上通行的合约不同，构成企业的合约是一种关系性合约，根据合约的约定，要素所有者将要素的支配权让渡给中心签约人，并获得中心签约人固定的支付。作为企业的所有者，中心签约人胡有合约约定的剩余控制权和剩余所有权。因而企业产权是依赖合约而存在的一类特殊的产权。这种特殊性使得企业产权交易与资产交易具有本质的区别。     

台湾住商部门因应温室气体减量之策略

在经济迅速成长,生活质量不断提升之下,台湾住商部门能源需求之成长率在近年均超过6%,能源消耗为本部门主要之CO2排放因子.为此提议八个节能方案,分别为:发展节能之建材,强化建筑外壳节能设计,建立建筑空调及照明节能设计基准,提升耗能器具能源效率标准,推动旧建筑节能改善服务,日常节能之教育倡导,推广建筑物利用再生能源,及调整累进电价之差别费率.以上方案为无悔策略,目标为节约能源,预估2015年累计年节约364万公秉油当量,降低CO2排放量994万吨,2025年累计年节约873万公秉油当量,降低CO2排放量2383万吨.