商品房预售制度若干问题探讨

本文从商品房预售合同的特点及其与承揽合同存在的区别进行了分析,认为是一种非即时交付的买卖合同,它不同于承揽合同和附期限合同;对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析,提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制;同时本人认为预售商品房可以转卖并履行严格手续,并简述商品房预售中常见的纠纷,针对不同情况提出了不同的处理意见。     

浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足

商品房预售许可制度是预售监管制度的重要组成,对我国商品预售市场的健康发展有着积极意义。本文立足于商品房预售许可制度的立法意义,针对现行法律制度之现状,结合实践,分析其中的不足,希望以此能促进商品房预售许可制度的完善。     

预售商品房买受人的期待权

随着我国房地产市场的迅速发展,商品房预售活动与日俱增,同时也带来了一系列的法律问题。由于预售商品房买受人往往处于社会弱者的地位,现实生活中也经常是受害者,如何保护他们的利益成为了一个问题,买受人购买尚未建成的房屋,其法律地位如何,我国法律并没有明确规定,因此缺乏保护买受人利益的法律基础。本文就试图论证这一问题,以找出一个解决问题的方案,笔者认为通过引进期待权制度,可以回答预售商品房买受人的法律地位,同时也可以很好地保护预售商品房买受人的利益。     

初探现行法规与商品房预售交易风险

探索现行法规在商品房预售过程中,对开发商、预购人、银行及建筑商等诸多法律主体的有限制约,并分析了商品房预售过程中各方法律主体的交易风险及成因     

谈商品房预售有关法律问题

因为商品房的不确定性和预期性，在购买预售商品房时，应高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，维护购房人的合法权益。     

论无预售许可证商品房预售合同之效力

无预售许可证商品房预售合同违反了法律的强制性规定,但这并不导致此类合同必然无效。对无预售许可证商品房预售合同的效力应该区分不同情况进行分析,具体有无效和可变更可撤销两种情形。     

我国现行商品房预售法律制度的完善

随着我国商品房交易的迅速发展,商品房预售以其独特的优势迅速成为我国主要的商品房销售方式。与此同时,其弊端也逐渐显现,并且进一步反映了我国商品房预售法律制度的缺陷,学界甚至已产生了废除此项制度的呼声。     

论无预售许可证商品房预售合同之效力

无预售许可证商品房预售合同违反了法律的强制性规定，但这并不导致此类合同必然无效。对无预售许可证商品房预售合同的效力应该区分不同情况进行分析，具体有无效和可变更可撤销两种情形。     

城镇化转型背景下商品房预售交易风险管控

商品房预售模式一经出现便作为开发企业融资和转嫁风险的重要手段而在房地产市场被普遍运用。国家对商品房预售的监管制度存在缺陷及其期权交易的性质,致使预购人承担了比现房买卖更大的交易风险。随着城镇化转型的推进,商品房预售模式的交易风险更加突显。虽然2014年版《商品房预售合同》(示范文本)增设了预售资金监管的内容,但因相应配套措施的缺位而仍难发挥作用。本文在对现行商品房预售监管制度分析的基础上,提出运用完善商品房预售许可制度、建立预售资金监管的配套机制和相应的强制预告登记制度等措施,从制度和法律上防范预购人的交易风险,维护交易秩序。     

论商品房预售中的几个法律问题

自1982年住房改革以来,我国房地产业发展很快,商品房预售成为房屋买卖中的重要方式,随之出现的法律问题逐渐增多。商品房预售合同的性质、由此产生的预购方的权利以及预售商品房登记的性质问题,乃是其中最基本的问题。     

简述预售商品房的抵押贷款

预售商品房的抵押贷款是以商品房的未完成形态作为抵押标的物的一种特殊担保方式。该种抵押是我国现实生活中新出现的一种抵押 ,它解决了房地产开发商及购房者的资金不足的问题 ,同时又有利于金融机构的经营 ,是抵押制度的一种特殊表现形式。但是 ,预售商品房的抵押贷款 ,在我国房地产市场出现的时间不长 ,有许多法律问题尚须进一步的研究和探讨。着重从预售商品房贷款的法律含义、产生的原因、所包含的法律关系以及抵押权的实现等几个方面进行分析。     

城镇化转型背景下商品房预售交易风险管控

商品房预售模式一经出现便作为开发企业融资和转嫁风险的重要手段而在房地产市场被普遍运用。国家对商品房预售的监管制度存在缺陷及其期权交易的性质，致使预购人承担了比现房买卖更大的交易风险。随着城镇化转型的推进，商品房预售模式的交易风险更加突显。虽然2014年版《商品房预售合同》（示范文本）增设了预售资金监管的内容，但因相应配套措施的缺位而仍难发挥作用。本文在对现行商品房预售监管制度分析的基础上，提出运用完善商品房预售许可制度、建立预售资金监管的配套机制和相应的强制预告登记制度等措施，从制度和法律上防范预购人的交易风险，维护交易秩序。     

论商品房预售登记的法律属性

目前国内外学界对商品房预售登记的法律属性缺乏统一认识。虽然我国的商品房预售登记在实践中对维护交易秩序发挥了一定的积极作用,但是在实践中往往片面强调登记的行政管理功能,忽略了登记的物权效力,以致于预购者的权益得不到有效保障,所以我们有必要借鉴国外成熟的立法经验,完善我国的商品房预售合同登记制度,将其定性为预告登记,以达到保护消费者权益之目的。     

关于商品房预售研究文献的统计分析

根据商品房预售的定义以及目前商品房预售的状况,对商品房预售制度实行以来的研究文献进行了统计分析,并提出了建议。     

商品房预购人权益的物权法保护

商品房预售是房地产开发的一种主要筹资方式，但由于商品房预售交易的特殊性，预购人往往处于一种“弱势”境地，权益受侵害现象难以遏制，因而对处于弱势的预购人权益给予法律的倾斜性保护已迫在眉睫，物权法的概括性规定对预购人权益保护起到了一定的作用，但其制度还需作针对性的完善，以切实保护预购人在商品房预售中的权益。     

试论商品房预售纠纷的对策

全文介绍了商品房预售制度在房地产经营中的作用并对商品房预售带来的纠纷做以分析,提出应对商品房预售纠纷的对策。     

商品房预售的法律问题

本文论述商品房预售许可制度、商品房预售合同登记及效力、预售商品房再转让问题.     

论商品房预售款监管制度的完善

商品房预售款监管制度是商品房预售监管的核心内容,但我国的商品房预售款监管制度存在明显的缺陷,主要表现为监管主体混乱、监管内容不确定和监管不力所应当承担的法律责任不明确。结合我国国情,可以采取由政府和律师事务所共同对预售款进行监管的措施,同时明确预售款监管的内容和法律责任,来完善我国商品房预售款监管制度。     

商品房预售中开发商与预购人的利益冲突与衡平———以预购人权益保护为中心

商品房预售制度是促进房地产业发展的一项重要制度.商品房预售在我国的房地产市场中已经成为一种重要的销售形式.由于商品房预售的特殊性质,探析开发商与预购人之间的利益冲突原因,寻求对预购人的权益保护就显得尤为重要.在介绍商品房预售制度的基础上,分析我国商品房预售中存在的问题,提出衡平开发商与预购人之间利益的建议.     

浅析商品房预售预告登记制度

本文从我国现行商品房预售预告登记制度入手,对商品房预售预告登记制度的风险进行分析,从而提出完善我国商品房预售预告登记制度的建议。