浅析按揭的法律属性与我国按揭立法模式的选择

按揭是与抵押权、质押权等相对应的一种新兴的担保物权。从按揭的渊源及特性、按揭与让与担保制度、按揭在我国物权法中的地位三个方面，系统地分析按揭的法律属性，并提出我国按揭立法模式的选择应以现阶段经济基础为依据。     

让与担保的独立价值及其表现

让与担保作为一项古老的法律制度在近现代社会生活中的重生,在理论界引起激烈争论.让与担保与其他担保方式有质的区别,具有其独立的制度价值,具体表现为三个方面:让与担保可设定的客体范围是非常广泛的:让与担保权利人取得的担保权是让与权利本身:让与担保更加体现了当事人的意思自治.让与担保独立价值的表现是让与担保制度的核心所在,我国担保制度应当包括让与担保制度.     

论我国期房按揭贷款的性质

传统的商品房买卖采用"先建后售"即现房买卖的模式进行,但是,由于我国长期实行计划经济,房屋的需求大于供给,加之人们生活水平和购买力的提高,房屋供求关系的矛盾更加突出。这种情况下,传统的先建后售的方式无法满足房屋供需双方之需求。于是,"先售后建"或"边建边售"的商品房期房按揭制度便应运而生。[1]对于期房按揭的法律性质,我国理论界存在着不同的认识。本文试着从我国期房按揭贷款的现实操作模式、期待权的性质和可让与性出发,揭示我国期房按揭的法律性质。     

我国房地产按揭的现状分析

按揭作为房地产业中的一种新兴的制度颇为人们关注。文章在简述我国房地产业重要性的基础上，重点分析了房地产按揭的操作程序及法律、法规等问题。     

动产让与担保与动产抵押之比较——兼评我国民法(草案)对动产让与担保与动产抵押的规定

通过对动产让与担保与动产抵押的理论、立法例及实施效果比较分析,认为动产让与担保与动产抵押在功能、设定、公示方法及效力以及担保权的实现方式等方面是雷同的,两者同时规定在民法草案中并不合理。笔者主张在民法草案中既不规定动产让与担保,也不规定动产抵押;在民法典之外,也不必移植动产让与担保,而是以民事特别法的形式规定动产抵押,制定动产抵押法,或者将动产抵押继续保留在《担保法》中加以完善。     

刍论让与担保立法的不可取性——从法哲学和法律技术的视角

学界对让与担保的立法有“肯定说”和“否定说”两派观点。从习惯法、法律渊源等法哲学和法律技术的视角来看,我国现阶段还不具有让与担保立法的可取性,应坚持“否定说”。     

浅析所有权保留制度的相关问题

所有权保留就其性质而言,理论上一般认为是一种非典型担保制度,与让与担保具有相似性,可以视为让与担保的一种表现形式。以我国立法为背景,所有权保留的客体应严格限定在动产上。另外,所有权保留与分期付款买卖的关系,该制度设计中的权利配置以及现行立法尚未做出完善规定的所有权保留的登记公示制度等相关问题都是在司法实务中需要解决的,因此在理论上值得研究。     

试论我国物权法(草案)让与担保篇的成功与不足

<中华人民共和国物权法(草案)>(学者建议稿)已经出台,这是中国立法史上的大事,是在充分考虑了我国的实际情况,汲取了我国长期司法和立法实践中的经验,慎重斟酌、借鉴了其他国家和地区成熟先进制度的基础上制定的.特别是第十章单设"让与担保权"一篇确实具有跨时代的意义,首开将让与担保权成文法化之先河.     

指名合同债权全部契约让与的比较研究

在市场经济体制下，指名合同债权让与成为投资流动化不可或缺的要件。故各国立法逐渐扩大让与的自由并确保让与安全。然而计划经济与商品经济相结合体制下制定的我国民法通则对指名合同债权让与限制颇多，显然背逆潮流。本文对世界各国指名合同债权全部契约让与的许否、性质、形式、限制源泉、对于债务人的生效要件、债务人对于让与人抗辩和抵销的援用范围诸问题进行了比较研究，并在扬弃的基础上提出完善我国民事立法的建议。     

警惕期房预售的“后遗症”

期房主要是指未竣工时所销售的楼盘,而期房预售俗称"卖楼花",指在房屋建设中,开发商就把楼宇分成各个单位预售,先收回一部分款项,称为首期;随着工程的进度再收一部分,最后施工完毕入住时收取余下资金。绝大多数购买期房的客户主要看好期房的售价较低,可以暂时减少第一期投资,并且购期房在时间上具有抢先性,可抢先购买理想地段楼盘。另外,期房的优势还表现在可变性,因其尚未完工,故在装修标准、配套设施,甚至在内部格局方面都可根据客户的意愿进行部分改动。然而无论是铺天盖地的房地产广告宣传,还是期房预售推销     

开发商、业主与物业管理机构的法律定位

房地产业涉及开发商、业主和物业管理机构三方主体间的多重法律关系 ,对三方间的权、责、利关系作一个明确的法律定位 ,有助于减少其相互间不必要的矛盾和纠纷 ,更好地维护各自的权益     

基于UML的商品房网上备案系统分析与设计

传统的商品房销售合同备案登记管理以手工为主,不仅效率低且易出错,而且由于信息不畅,存在一房多售、重复抵押等现象,也给房产交易市场造成混乱。商品房网上销售合同备案系统正是顺应信息化、标准化管理趋势,杜绝违规现象,进一步加强房地产交易市场管理而推出的房地产管理部门的信息管理系统。运用UML设计开发了商品房网上备案系统,针对商品房网上备案系统进行了系统需求分析,问题领域分析,确定了Use case图,建立了静态结构模型图、动态行为模型图等。     

谈房地产消费信贷的风险与防范对策

分析了目前我国房地产消费信贷的违约风险、假贷款风险、利率通胀率风险及贬值处置风险等已成为我国房地产业发展的潜在危险。就如何防范和降低风险,提出了拓展担保及保险体系、加强监管力度、建立个人信用评价制约系统及推进住宅金融二级市场发展等一系列防范措施。     

我国廉租房法律政策调控效果及完善路径分析

廉租房法律政策既是我国的住房保障制度,同时也是我国房地产宏观调控政策,其价值主要在于实现社会公平。目前,我国廉租房法律政策还存在一些缺陷,诸如现有法律政策落实不到位、缺乏监督机制,也没有形成健全的廉租房法律体系。为此,必须通过针对性措施来完善我国廉租房法律政策,发挥其对房地产市场应有的宏观调控作用,以最大限度地促进我国房地产市场的健康发展。     

中国加入WTO对不动产金融的影响及作用

结合 90年代东南亚经济危机的教训 ,就中国入世、中国入世对日本不动产及相关产业的影响、中国不动产和金融业如何吸取日本入世的经验教训以及在世界经济一体化下中国不动产金融业应如何应对等问题作了阐述 ,提出关键要“持续性开发”与“构筑价格基准”     

论我国住房保障法律制度的完善

住房是人类生存不可缺少的基本物质要素,关系着人们的安居乐业和社会的和谐稳定。我国的基本国情是中等和低收入家庭数量多,土地资源有限,住房需求大于供应现象,市场机制无法解决中等和低收入家庭的住房问题,因此,国家应对住房市场进行干预,保障居民的住房权。住房权是一项基本人权,理应得到国家的尊重和保障。笔者对我国的住房保障法律制度的完善,提出一些可行性建议,旨在对我国的住房保障法律制度有促进作用。     

2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价

2004年以来,中央政府综合运用经济、法律手段及必要的行政手段,以区别对待和循序渐进的方式。对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。总体来看,调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。亟需在总结经验的基础上。继续加强和完善住宅的宏观调控政策。     

预售商品房买受人的期待权

随着我国房地产市场的迅速发展,商品房预售活动与日俱增,同时也带来了一系列的法律问题。由于预售商品房买受人往往处于社会弱者的地位,现实生活中也经常是受害者,如何保护他们的利益成为了一个问题,买受人购买尚未建成的房屋,其法律地位如何,我国法律并没有明确规定,因此缺乏保护买受人利益的法律基础。本文就试图论证这一问题,以找出一个解决问题的方案,笔者认为通过引进期待权制度,可以回答预售商品房买受人的法律地位,同时也可以很好地保护预售商品房买受人的利益。     

城市住宅产业发展系统动力学研究--以南京市为例

针对住宅产业发展所具有的复杂系统特征，采用系统动力学方法，对其进行结构和因果关系分析，将城市住宅系统划分为土地供应、住宅供应、住宅需求和住宅价格4个子系统，通过各层次要素的反馈关系，建立城市住宅产业发展系统动力学模型，并以南京市为例进行实证研究．在通过模型有效性验证后，对近期南京市住宅产业发展进行了分析和预测，并通过政策调控参数实验了政策变化对住宅市场发展的影响。从长远趋势来看，系统总的发展都将趋于稳定，表现出较强的自组织能力；针对目前房价上升过快的现实，从系统分析可以看出主要有以下方面的原因：①拆迁补给需求迫切；②城市居民改善住房的需求量大；③外来人口的购房需求上升；④在预期收益的刺激下，单位面积土地出让价格大幅上升．面对短期内住宅供给小于住宅需求的客观实际，根据模型结构的试验结果，提出了政策建议。     

我国社会保障性住房发展评述

介绍了我国住房制度改革和房地产市场发展取得的成就,分析了其存在的不足和问题,研究了发达国家和地区在解决住房问题上的经验,探讨了建立适合我国国情的住房保障制度.